В условиях финансового кризиса в мире наблюдается нехватка "длинных" денег, от чего страдают в первую очередь долгосрочные кредитные продукты, к которым и относится ипотека. Банки стали фокусироваться на более рентабельных продуктах (потребкредиты), отказываясь от ипотечных программ. Если в начале 2008 г. ипотечные кредиты выдавали практически все банки, вне зависимости от размеров, то сейчас всего примерно 10 банков активно предлагают этот продукт.

В банках, которые еще участвуют в ипотечных программах, усложняются условия кредитования. Сейчас средние ставки по ипотеке колеблются в районе 13-14% годовых в валюте, и 15-16% в рублях. На рынке уже есть предложения вплоть до 17%-18% (т.е. фактически уровень 1990-х годов). Помимо роста ставок банки очень серьезно ужесточают требования к заемщикам. Еще в 2007 г. 30% ипотеки выдавалось заемщикам с неподтвержденными доходами, то в ближайшем будущем эта цифра будет сведена к нулю. Помимо подтверждения зарплаты (по форме 2НДФЛ), нынешние заемщики должны обладать суммой, как минимум, в 20% от стоимости покупаемого жилья, а по хорошему - в 30%. Программы с "нулевым" первоначальным взносом банки совсем убрали из предложений. Например, в "Банке Москвы" ипотеку может взять только заемщик с подтвержденным доходом, который работает в крупной российской или западной компании (индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса не могут участвовать в ипотечной программе), уплатив первоначальный взнос в размере 30%. По словам управляющего директора блока "Розничный бизнес" "Банка Москвы" Аллы Цытович, примерно 40% заемщиков банка по уже выданным ипотечным кредитам соответствуют новым требованиям. Выводы очевидны.

Перспективы или их отсутствие?

По прогнозам специалистов, будущее у рынка ипотеки прямо скажем неутешительное. "Сейчас мы наблюдаем начало острейшего кризиса российских долгосрочных проектов и ипотека, как один из них, окажется в глубочайшем кризисе", - заявил вице-президент Ассоциации Региональных банков России эксперт комитета Госдумы по финансовым рынкам Олег Иванов, выступая на 2-й международной конференции "Ипотечное кредитование в России. Инструменты повышения доходности". По его словам, оптимисты надеются, что кредиты по ипотеке в таких условиях составят хотя бы половину от прежних объемов, а пессимисты приводят в пример Казахстан, где рынок ипотеки в 2007 г. "схлопнулся" в 20 раз.

Ипотека, по словам Олега Иванова, оказалась в своего рода "ножницах", когда нет возможности привлечь "длинные" деньги. Инструмент рефинансирования кредитов не работает и уже сейчас идет повсеместное бегство от ипотечных активов. В этом году банки почувствуют ухудшение ситуации, а следующий 2009 г. станет очень тяжелым.

По прогнозам экспертов, в дальнейшем будет ухудшаться поведение заемщиков, которым ранее были выданы ипотечные кредиты, будет увеличиваться процент просрочки платежей по ипотеке (сейчас в пределах 3%). По словам Олега Иванова, на фоне снижения потребительских доходов существует риск, что перед частью заемщиков в какой-то момент может встать выбор: идти в магазин за едой или идти оплачивать ипотечный кредит. По сути, это те же американские неблагонадежные заемщики (subprime), массовые неплатежи которых и привели к ипотечному кризису в США. Однако спешить проводить аналогии не надо - у нас по сравнению с Америкой таковых гораздо меньше.

Ипотечное будущее глазами потребителя

Что же произойдет с заемщиком, который больше не имеет возможности платить по ипотечному кредиту? По словам юристов, в случае ипотеки залогом для выдачи денег банком выступает квартира, в которой живет заемщик и за которую выплачивает взносы. Если квартира куплена на деньги банка (если документы правильно оформлены, то в них это и прописано), то банк выступает залогодержателем, поэтому вправе обратиться в суд для того, чтобы, говоря обывательским языком, выгнать вас из квартиры. Квартиру банк в дальнейшем продаст для погашения своих убытков.

Естественно, такой участник ипотечной программы почувствует себя вдвойне обманутым. Но здесь могут быть нюансы, так как массовой практики нет, поясняет начальник юридического департамента ИК "Проспект" Павел Баранов. Ипотека может быть оформлена без первоначального взноса или с минимальным по величине первоначальным взносом, есть и такие, которые, продав старую квартиру, вступили в ипотеку для расширения жилищных условий или поменяли регион проживания – у них первоначальный взнос значителен.

Например, по задолженностям по потребительскому кредиту практика сформирована. Согласно гражданско-процессуальному кодексу, выселить должника из квартиры (в том случае если это "единственное жилое помещение", которым человек располагает) не могут. Если в дальнейшем количество дел по неплатежам в ипотеке будет увеличиваться, то, по предположениям юристов, возможно формирование новой практики в данной сфере.

Заемщики, которые ранее рискнули вложить свои деньги в ипотеку, будут продолжать платить по ставкам, указанным в договоре с банком. По стандартным ипотечным кредитам ставки устанавливаются фиксированными и не могут меняться на весь срок. В настоящее время некоторые банки, в частности "Дельта-Кредит", "ОТП-банк", "Райффайзен", стали предлагать клиентам ипотеку с плавающей ставкой, рассчитываемой по определенным рыночным индексам. Само по себе начинание разумное, однако развить ипотеку с такой ставкой вряд ли получится, отмечает Алла Цытович. Она может меняться как в сторону снижения, так и в сторону повышения, и потребители попросту побоятся, что не справятся с резко выросшими платежами.

По выдаваемым в настоящее время ипотечным кредитам ставки велики. При нормальных условиях на рынке для снижения ставок потребитель имеет возможность со временем рефинансировать ипотеку (например, в другом банке или у ипотечного брокера), чем многие заемщики ранее уже с успехом пользовались. Однако сейчас, когда ставки у всех банков только растут, банкиры отмечают сокращение рефинансирования ипотеки (ставки на момент выдачи кредита меньше предлагаемых сейчас). Таким образом, с большой долей вероятности воспользоваться этим инструментом в ближайшей перспективе смогут немногие.