В 2007 г. долги увеличили почти все девелоперы: AFI — в 4 раза, "ЛенспецСМУ" — в 2,8, "Система-галс" — в 2,6, Mirax — в 2,5, "СУ-155" — в 2,4, ЛСР — в 1,3 (см. рисунок). Из рассмотренных "Ведомостями" компаний долговую нагрузку снизила только ПИК, которая привлекла $925 млн в ходе IPO и часть денег пустила на расчет с кредиторами.

Структура долгов меняется. У Mirax за год (с апреля по апрель) краткосрочная задолженность увеличилась до $454 млн (в 12 раз), сообщило рейтинговое агентство Fitch. "На сегодняшний день краткосрочная часть задолженности Mirax Group составляет около $450 млн, из этой суммы $200 млн — банковский бридж-кредит, связанный с крупной сделкой по продаже недвижимости", — объясняет член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. "ЛенспецСМУ", по данным ее сайта, с середины 2007 г. не получила ни одного кредита сроком больше чем на 1,5 года. У "СУ-155" на конец 2007 г., по данным банка "Зенит" (организатор выпуска облигаций), около 60% долгов были краткосрочными (до 1 года).

Российские банки неохотно открывают долгосрочные кредитные линии и строители стали пользоваться краткосрочными займами, утверждает аналитик Fitch Джулиан Краш. "Банки стали жестче подходить к клиентам, стараются выдать кредит на более короткий срок и взять ставку выше", — соглашается вице-президент "ЛенспецСМУ" Антон Евдокимов.

На общем фоне выделяется "Система-галс". Ее долг на конец 2007 г. составил $980 млн, а OIBDA — $67 млн, соотношение получается 14,6. Антон Клименко, директор департамента корпоративных коммуникаций "Система-галс", успокаивает: большая часть кредитов (около $700 млн) долгосрочные (до 5 лет), что дает "задел для будущей инвестиционной программы". В OIBDA учтены неденежные расходы на бонусную опционную программу (около $100 млн), объясняет Клименко. Без учета опционов OIBDA получается порядка $167 млн, а соотношение — 5,9. "Долг большой, но мы вышли на реализацию ряда ключевых капиталоемких проектов, которые начнут приносить отдачу в будущем. Поэтому увеличение долговой нагрузки — это неизбежная и временная мера", — говорит Клименко.

У других компаний, предоставляющих данные по EBITDA, коэффициенты лучше: "СУ-155" — 4,3, ЛСР — 2, Mirax — 1,5, ПИК — и вовсе 0,8. В реальности эти соотношения могут быть даже ниже. Для строителей не всегда показатель EBITDA является отражением тех денежных потоков, которые генерирует компания в отчетном периоде, предупреждает аналитик банка "Зенит" Яков Яковлев. По его словам, многие компании, отчитывающиеся по МСФО, учитывают выручку и прибыль от продаж только от завершенных (сданных) объектов, которые могли быть фактически проданы 1-2 года назад: так поступают "ЛенспецСМУ", ПИК, ЛСР. Учитывая рост цен и объемов бизнеса компаний, EBITDA в этом случае получается чересчур "консервативной", говорит эксперт. Более близкий к реальности показатель у Mirax, которая отражает выручку в соответствии с процентом завершенности, считает он. Если отталкиваться от EBITDA, то предельным можно считать соотношение долг/EBITDA в 3,5-4: в этом диапазоне находятся ковенанты, прописанные в условиях валютных выпусков Mirax и "ЛенспецСМУ", заключает Яковлев.

Рост долгов у строителей в первую очередь связан с расширением бизнеса, говорит гендиректор "Главстроя" Артур Маркарян. Например, "Система-галс" в 2007 г. приобрела проект "Горки-8" и завод "Хамовники" на ул. Льва Толстого, по оценкам экспертов, примерно за $350 млн.

ПИК в 2007 г. потратила более $850 млн на увеличение портфеля (около 6,5 млн кв. м). Рост долговой нагрузки "СУ-155" банк "Зенит" объясняет инвестициями в развитие бизнеса: за девять месяцев 2007 г. компания приобрела региональных проектов на 9,68 млрд руб. Рост долгов "ЛенспецСМУ" Standard & Poor's объясняет "агрессивной стратегией роста, связанной с высокими потребностями в капиталовложениях". "Наша компания выросла, у нее выросли показатели, в том числе и объем заимствований", — говорит Антон Евдокимов из "ЛенспецСМУ".

По словам Маркаряна, кредитные ставки для девелоперов увеличились примерно на 2-4%. Но для крупных компаний проблема с привлечением финансирования менее остра, чем для средних и небольших, отмечает аналитик "Антанта капитала" Андрей Верхоланцев. На днях Mirax Group разместила ноты участия в кредите (LPN) на $100 млн с доходностью 13,5% годовых, сообщил близкий к сделке источник (Mirax это не подтверждает). "Mirax заняла дороже, чем раньше, но стоимость заимствований выросла для всех российских заемщиков, — комментирует аналитик МДМ-банка Михаил Галкин. — Бизнес у всех растет, девелоперы понимают, что, купив участок сегодня, получают прибыль в будущем; рентабельность рынка так велика (по EBITDA — 30-50%), что девелоперы берут столько денег, сколько дают".

Что будет, когда придет время отдавать? На публичные заимствования надежды пока мало: в 2007 г. общий объем выпусков девелоперов и строительных компаний составил 19 млрд руб., в 2008 г. — всего 2,05 млрд руб., подсчитал Яковлев. Крупные компании договариваются с банками: в начале 2008 г. "СУ-155" открыла две кредитные линии на 14,7 млрд руб. сроком на 3 и 4,5 года, сообщает "Зенит". По словам первого вице-президента ПИК Артема Эйрамджанца, на сегодняшний день долговая нагрузка группы — около $1 млрд, причем компания заменила короткие кредиты долгосрочными.

Если кредитный кризис усугубится и доступ девелоперов к долговому финансированию ухудшится, они всего лишь будут вынуждены начать продавать активы более быстрыми темпами, рассуждает Галкин, оговариваясь, что такой вариант развития событий маловероятен.