Социальная ипотека жилищную проблему в столице пока не решает

Когда-то мэр Москвы Юрий Лужков назвал социальную ипотеку "золотым ключиком", который поможет решить жилищную проблему в столице. Увы, то ли золото слишком мягкий материал, то ли ключик оказался не по размеру, но пока он лишь елозит в замочной скважине.

Лишь с началом строительного бума (и с началом бурного роста цен на недвижимость) столичные власти стали более ответственно подходить к постановке нуждающихся на учет. За несколько последних лет из очереди было исключено немало очередников, имевших неосторожность засветиться в покупке недвижимости или не сумевших подтвердить белую зарплату на уровне прожиточного минимума. Однако за 10-12 лет очередь наросла до 200 тыс. семей, и радикально отделить "агнцев от козлищ" стало затруднительно.

Собственно, в этом и состоит задача так называемой социальной ипотеки. Иначе сама идея предложить наиболее обездоленным частично оплатить жилье ради его скорейшего получения выглядела бы издевательской и абсурдной. По прошлогодней оценке первого заместителя мэра в правительстве Москвы Юрия Росляка, воспользоваться социальной ипотекой смогут "как минимум 50 тыс. семей столичных очередников".

Ту же цель, очевидно, подразумевают предложения клиентам-очередникам со стороны коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА): "индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика; увеличение потолка ежемесячных платежей по кредиту до 60% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика" и другие. А также то, что уже вскоре после начала действия программы банк был вынужден увеличить мораторий на досрочное погашение кредита без штрафных санкций с шести месяцев до двух лет. Потому что "малоимущие" очередники с ходу погашали кредит!

Под общим названием "социальная ипотека" объединено несколько программ. Собственно ипотечные кредиты от МИА. Льготы здесь заключаются в следующем: цена квартиры, рассчитывается по себестоимости строительства; 10-% первоначальный взнос субсидируется бюджетом; срок погашения (до 30 лет) и ставка (10,5%), которые в документах администрации также называются "льготными". Строительная себестоимость 1 кв. м на 2007 год по горзаказу была определена в размере 30 тыс. руб., что выглядит очень привлекательно по сравнению с будто бы "средними" $4,2 тыс. на московском рынке. Увы, в нашем случае речь не идет о квартире в "средней" московской новостройке. Помимо этихх проблем явным недостатком этой программы является география предоставляемого жилья.

Интересно, что в этом году очередники получили возможность приобрести не только жилье, построенное по горзаказу, но и квартиры от любого из 20 избранных городом частных застройщиков. Очевидно, "льготная" ставка 10,5% обойдется в этом случае в сумму, соизмеримую с совокупным семейным доходом очередника, но это несоответствие властями не педалируется.

Вторая и более распространенная программа социальной ипотеки - предоставление городом субсидии на часть стоимости жилья, покупаемого по ипотеке. Размер субсидии зависит от года постановки на учет, вплоть до 90% стоимости для тех, кому и так осталось ждать бесплатного жилья пару лет. Стоимость квадратного метра в этом случае определена на 2007 год в 85 тыс. руб. Иногда ее тоже называют себестоимостью, но не строительной, а инвестиционной. По словам руководителя департамента экономической политики и развития столицы Марины Оглоблиной, это себестоимость "с учетом освобождения площадок, переселения и вывода правообладателей и собственников и строительства инженерных городских сетей".

По этой цене город готов оплачивать только 18 кв. м на человека (54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м - четырех и т. д.). Вообще-то, 85 тыс. руб., или почти $3,5 тыс., за 1 кв. м - сумма вполне достаточная, чтобы приобрести в Москве жилье даже бизнес-класса (кирпич-монолит, потолки 3,1 м и т. п.) на стадии строительства. Последняя новость: 15 октября 2007 года стоимость 1 кв. м по горзаказу поднялась до 86 159 руб. Несмотря на то что ипотечный заем охватывает только часть стоимости квартиры, как правило небольшую, банк и здесь предусматривает штрафные санкции за погашение кредита в период двухлетнего моратория.

Все вышеизложенное - это теория. А на практике далеко не всегда все происходит так же гладко.

Вселить в коллег уверенность пытается первый заместитель мэра Владимир Ресин. Он неоднократно заявлял, что с начала 2008 года ставка по социальной ипотеке в Москве будет снижена до 6-7% и "это позволит социальной ипотеке приобрести действительно массовые масштабы".

Источник: www.credits.ru