16 июля автору довелось принимать участие в небольшой конференции, организованной в Тюмени по случаю первой даты.
Тюмень выбрана была не случайно: вкупе с Москвой, Московской областью и Петербургом этот регион до недавнего времени занимал примерно половину на ипотечном рынке. Впрочем, и сегодня на долю этих четырех «субъектов» приходится более трети выданных ипотечных кредитов. Если прибавить к этому еще десяток провинций – вот и вся российская ипотека. В территориальном, как выражались в советском Госплане, разрезе. Вывод отсюда следует один и не самый приятный: мы говорим «ипотека» - подразумеваем «нефть».
Именно из-за нефти реальная история ипотеки, несмотря на принятый 16 июля 1998 года закон, насчитывает отнюдь не десять, а максимум пять лет, когда подобный кредит стал посилен не считанным единицам россиян, а хотя бы десяткам тысячам. Если наложить кривую роста цен на нефть на кривую количества выданных ипотечных ссуд, выяснится, что в общем и целом они совпадают. Равно как и в случае с автокредитами и многим прочим.
Если «вдруг» кончится эра высоких цен на нефть и эра напитанных этой нефтью высоких зарплат – вся российская ипотека сдуется как спущенный шарик. Хотя такой вариант развития событий в среднесрочной перспективе едва ли возможен.
Впрочем, по случаю юбилеев обычно не столь заглядывают в прошлое, сколь говорят о будущем. Будущее, судя по всему, предопределено в течение последнего года. Мрачные прогнозы пессимистов, кричавших о значительном повышении ставок и фактическом сворачивании ипотеки в России, не сбылись: никто не куда не ушел. Наоборот, пришел: новые западные «дочки», развернувшиеся на российском рынке, – Юникредитбанк и OTP-банк – бросились вслед за ли лидерами по ипотечной дорожке. И, судя по всему, именно сейчас лидеры рынка получают принципиальное преимущество. У них открывается «второе дыхание». В отличие от средних и малых банков, лишенных источников дешевого фондирования.
Что отсюда следует? Скорее всего, в ближайшей перспективе можно ожидать своего рода «спурт» со стороны некоторых крупных банков - снижения ставок по целому ряду ипотечных программ. После чего «малышам» и «середнякам» придется окончательно сойти с дистанции. Тем паче, что Центробанк явно демонстрирует, что в его понимании прогресс и устойчивость национальной банковской системы – это, прежде всего, «крупняк», банков триста максимум.
Для «малышей» открывается возможность небольшого маневра. Или – видимость маневра. Все чаще на российском рынке включаются схемы, при которых малый банк продает свой ипотечный портфель кому-то из «старших товарищей», а уж тот рефинансирует свои портфели в АИЖК или проводит секьюритизацию. О такой схеме уже заговорили, отмечая, правда, что она «снижает эффективность борьбы АИЖК за качество своего ипотечного портфеля».
По большому счету, появление этой схемы – явление знаковое. Плавно соединяющая тему первого юбилея (ипотечного) с темой второго (дефолтного). Причиной американского кризиса стала именно разросшаяся система двух- и трехступенчатой перепродажи ипотечных закладных. При которой достаточно небольшого колебания цен на недвижимость со знаком минус, чтобы объем обязательств превысил объем обеспечения. Сиречь произошел кризис ликвидности.
Россия от подобного сценария была «Застрахована» тем, что здесь двухступенчатой системы перепродажи закладных не было. Теперь – будет. И от возможного риска дефолта осталась одна «страховка»: наша недвижимость пока не то, что падать в цене, но и останавливаться не собирается. Вроде бы. Хотя, конечно, что-то там слышно. Типа в Омске и в Красноярске – не то цены упали, не то скачок проделали. В общем, это было где-то далеко и неправда. Один вопрос: а что будет, если нефть все же рухнет?
Если свести все составляющие вырисовывающейся формулы воедино, то, прошу прощения на неуклюжий каламбур, в сухом остатке мы имеем «жидкое золото». Будет оно по-прежнему в цене – система «банки – кредиты - недвижимость» цветет и пахнет. Так что с конъюнктурными рисками банковская система вполне способна справиться самостоятельно. А стратегический риск у нее един со всей страной. Что радует, по крайней мере, эмоционально: ежели что – всем миром по миру пойдем.
