Ставка на брокера

Многообразие кредитных предложений и высокая конкуренция банков актуализируют относительно новый для России вид бизнеса - "кредитный брокеридж". Действительно, когда на рынке одних только предложений по ипотеке более шестисот, причем каждое имеет свои особенности, плюсы и минусы, клиент нуждается в консалтинговых и посреднических услугах при получении кредита.

 

Цивилизованный подход

 

Кредитный брокеридж пришел в Россию с Запада всего несколько лет назад. «Если мы посмотрим на зрелые ипотечные рынки, такие как в США или Великобритании, - говорит Джеймс Кук, совладелец брокера «Кредитмарт», - то увидим, что там более 80% ипотечных кредитов оформляется через брокеров. Причина этого проста: американцы хотят иметь лучшее, что есть на рынке, а у брокеров есть опыт в подборе этого лучшего для них решения». В некоторых странах Европы и в США кредитные брокеры перешли на новый уровень и буквально превратились в кредитные отделы банков.

В России кредитный брокеридж пока находиться в младенческом возрасте. Отсюда неопределенность и прочие проблемы.

Во-первых: рынок кредитных брокеров в нашей стране на сегодняшний день один из самых непрозрачных. Его объем затрудняются оценить даже профессиональные игроки. По приблизительным оценкам, около 15% ипотечных сделок производится через посредников. Количество брокеров на рынке неизвестно. Одни говорят, что их сотни, другие - тысячи.  Естественно, что в таких «сумерках» рядовому потребителю подчас непросто отличить профессионала от дилетанта или жулика. Во-вторых: необходимо отметить отсутствие процедуры государственного лицензирования и закона о деятельности кредитных брокеров. Крупные участники рынка пытаются решать эти проблемы путем создания профессиональных некоммерческих объединений.

В октябре прошлого года крупнейшие кредитные брокеры - «Фосборн хоум», «Кредитмарт» и Независимое бюро ипотечного кредитования - объявили о создании Федерации профессиональных кредитных брокеров (ФПКБ). Эксперты и участники рынка надеются, что новое объединение очистит рынок финансового посредничества от «черных брокеров». Некоторые пессимисты опасаются, что новый саморегулятор станет препятствием для работы мелких кредитных посредников. Естественно, что монополизация рынка крупными игроками рядовому потребителю, в принципе, невыгодна. Но, по мнению большинства компетентных экспертов, говорить об этом пока рано - объемы рынка кредитования значительны, тенденции к его росту очевидны, поэтому здесь хватит места и новым игрокам, которые наверняка появятся в ближайшее время и смогут занять на нем свою нишу.

 

Кому это надо?

 

Услуги ипотечного брокера мало востребованы в случаях, когда заемщик не имеет видимых проблем с получением кредита. То есть у него есть стабильный и подтверждаемый документами доход, а малая занятость позволяет лично обзванивать банки, искать выгодный продукт, просчитывать расходы, оформлять документы. Таких "созревших" заемщиков, по оценкам банков, менее 25%. А что делать остальным 75%?

Как говорил Козьма Прутков: «Многие вещи нам непонятны не потому, что наши понятия слабы; но потому, что сии вещи не входят в круг наших понятий». Если вы не уверены, что подходите под образ идеального заемщика, это отнюдь не означает невозможность получить кредит. Профессиональный кредитный брокер по определению лучше представляет ваши конкретные кредитные перспективы. Он знает не только все нюансы программ, но и общую политику различных банков по отношению к потенциальному заемщику (информация, обычно не доступная широкому кругу людей).  

Например, клиент не может подтвердить доход официально, имеет отрицательную кредитную историю (просроченный кредит в другом банке), судимость. "Зачастую люди уверены, что при таких условиях кредит в банке им никогда не получить, - говорит Регина Тисова, исполнительный директор ООО "СЗИК 'Невская ипотека'". - Но дело представляется не столь безнадежным, если грамотно представить ситуацию и правильно оформить документы".

В случае с "серыми" доходами все довольно просто. Банк выдает ипотечный кредит, без подтверждения дохода, но увеличивает ставку. Некоторые банки имеют свою методику определения благонадежности заемщика, ведут статистику зарплат и прикидывают, какой доход может иметь специалист в определенной сфере.

Сложнее, если заемщик имеет задолженность по кредитам. В этом случае брокеру нужно правильно составить объяснительную записку, а затем обратиться в банк, который гибче подходит к оценке платежеспособности заемщика.

К трудным и часто встречающимся случаям относят получение ипотечного кредита, когда заемщик имеет детей - собственников квартиры. Покупаемая в кредит квартира автоматически идет в залог банку, тем самым нарушаются права ребенка-собственника. Большинство банков не разрешают такие операции, но можно найти и лояльные учреждения.

Профессиональный ипотечный брокер не отказывается от рассмотрения заявок на кредитование покупки недостроенных объектов, комнат, земельных участков, объектов коммерческой недвижимости. Иными словами, всего то, что банки кредитуют крайне неохотно.

Судимость также не всегда является причиной категоричного отказа от выдачи кредита. Некоторые банки лояльно смотрят на сам факт судимости, их больше интересует, по какой именно статье был осужден заемщик. В практике кредитных брокеров немало случаев, когда клиенты с судимостью после тщательной предварительной работы получали весьма крупные кредиты.

 

За что платим?

 

Стоимость услуг кредитного брокера варьируется от выплаты заемщиком процента от суммы сделки до работы по схемам, при которых заемщик вообще выключается из непосредственной оплаты услуг кредитного брокера.

В первом случае при обращении к брокеру заемщик получает ставку существенно более низкую, чем при обращении в банк напрямую. Он экономит время, за него выполняют довольно неприятную и утомительную работу по оформлению и сбору документов, формированию кредитного досье. Но услуга стоит определенных денег.

Второй вариант - когда услуга для клиента не стоит ничего. Он получает, как правило, публичные ставки, доступные и при обращении в банк напрямую. При этом человек также экономит свое время и силы, получает наиболее выгодные для себя предложения на рынке.

По первой схеме работают те брокерские компании, которые, как правило, независимы от банков и риэлтеров. Свой доход они в подавляющем большинстве получают непосредственно от клиента в виде процента от суммы кредита (обычно 1-2%, иногда до 5%) или фиксированного тарифа.

На Западе независимые брокеры берут комиссию только с банка, а не с клиента. Российские эксперты считают, что наш рынок будет развиваться в сторону соответствия мировым традициям. С точки зрения элементарного здравого смысла, услуги профессионального брокериджа выгодны не только потребителям, но и банкирам. Они получают от брокера заведомо «качественных» клиентов, что освобождает их от необходимости проводить предварительный андеррайтинг. «Кредитный брокер не просто приводит в банк новых клиентов, но и проводит их первичную дифференциацию, на первом же этапе отсеивая тех, кому банк не сможет помочь с кредитом, грамотно оформляет все необходимые документы, - рассказывает директор по ипотечному кредитованию екатеринбургского филиала Альфа-банка Татьяна Помазунова, - Благодаря этому наша работа с клиентами существенно облегчается».

Банки, которые стараются привлечь как можно больше заемщиков, действительно все чаще предлагают кредитовать клиентов брокерских фирм по сниженным ставкам. Или же, как поясняет Игорь Пономарев, генеральный директор агентства «Ваш финансовый партнер», возможна другая форма предоставления льготных условий: банк соглашается выплачивать брокеру комиссию за результативного клиента в размере 1% от суммы полученного займа. В этом случае кредитный брокер снижает свою комиссию для клиента на тот же 1%. Такая схема является весьма популярной на рынке ипотечного брокериджа, где в среднем вознаграждение кредитного брокера может составлять 1–5% от суммы полученного займа. Понятно, что снижение комиссии брокера на 1% позволяет клиенту неплохо сэкономить, не говоря уж о том, что он сокращает свои временные издержки при оформлении кредитной заявки и получает кредит, максимально устраивающий его по всем параметрам.

Многие банки предлагают клиентам своих брокеров рассмотрение кредитных заявок в рекордно короткие сроки. Быстрое решение кредитного комитета иногда позволяет сэкономить до 5% от суммы кредита просто за счет постоянного роста цен на недвижимость.

Воленс-ноленс, возникает некая «потребительская подозрительность». Если банки будут выплачивать за клиентов часть брокерской комиссии или даже всю брокерскую комиссию, не приведет ли это к тому, что потенциальному заемщику будут предлагать не максимально выгодную для него программу кредитования, а программу щедрого банка-партнера? Конечно, клиент в любом случае будет экономить на уплате комиссии, однако он может потерять просто за счет того, что остальные условия займа будут, мягко говоря, не идеальными. Представители брокерских компаний считают такие опасения необоснованными. Во-первых, брокерам нет смысла портить свою репутацию в глазах клиентов (особенно, если учесть, что пока почти половина клиентов приходит к ним по рекомендации своих друзей и близких). Во-вторых, предложение банка об уплате части или всей брокерской комиссии очень скоро будет «транслировано» рынку - то есть можно предположить, что в «пакете» у брокера будет в обозримом будущем далеко не одна такая кредитная программа.

 

Оттенки черного цвета

 

«Не всякий капитан - исправник!» - предостерегал Козьма Прутков. Так же можно сказать, что не всякий посредник - брокер! Мошеннические махинации «черных брокеров» стали «притчей во языцех» на страницах криминальной хроники. По некоторым данным, аферисты контролируют пятую часть рынка брокерских услуг. Разнообразие преступных комбинаций – это отдельная тема. В принципе, для рядового потребителя актуальными являются критерии, по которым он может определить «масть» кредитного посредника.

Однозначным признаком черного брокера является неофициальный статус. Черные брокеры зачастую работают как частные лица, без регистрации фирмы. В разговорах с клиентами они замалчивают этот факт или создают видимость, что представляют собой некую компанию. Так же надо обращать внимание на финансовые аппетиты посредников. У черных "цена вопроса" составляет 10-20%, иногда и 25% от суммы кредита. За кредит в день обращения (обычно в рекламных объявлениях это сформулировано "деньги через час") черный брокер берет половину полученной клиентом суммы.

Выявить прочие «оттенки черного цвета» можно по следующим признакам.

1. Предлагается изготовление справки о доходах и/или подтверждение занятости по фиктивному месту работы. Уголовщина, без вопросов.

2. Предлагается подписать кредитные договора не в банке, а в офисе брокера. Именно кредитные, есть такая форма мошенничества, когда сотрудник черного кредитного брокера получает кредит за клиента.

Заметим,  что анкеты и все прочее, кроме кредитного договора и/или договора залога, можно где угодно подписывать - это нормально!

3. В случае отказа банка от выдачи кредита по договору с брокером клиент все равно должен ему существенную сумму.

Речь не о штрафе за расторжение договора, а именно о неприятной схеме - пообещал брокер кредит, получил предоплату, подали документы (а может и не подали!), получили отказ и брокер возвращает только часть суммы.

Эти три пункта касаются трех основных видов мошенничества. Но по третьему пункту есть нюансы, например, у некоторых кредитных брокеров есть штраф в случае отказа из-за неверно указанных самим заемщиком сведений.

Безо всяких оговорок можно утверждать, что пользоваться услугами «черных брокеров» нельзя ни в коем случае. Как говорится: «Нельзя, потому что нельзя!» Помимо возможных финансовых потерь, не стоит забывать о статье 14.11 Кодекса РФ об административных правонарушениях, предусматривающего солидный штраф за предоставление банку заведомо ложных сведений. Кроме того, контакт с банком через «черного брокера» может существенно подпортить кредитную историю, вплоть до внесения заемщика в «черный список».

Естественно, что однозначно «белыми» являются крупные брокерские фирмы, обладающие солидным стажем работы. Таких, конечно же, не очень много. Цивилизованный рынок все-таки предполагает, что потребитель имеет возможность выбирать среди большого количества предложений. Самым разумным является собственное мини-расследование через интернет, прессу и просто среди друзей и знакомых. Брокеры-профессионалы должны иметь официальные партнерские отношения с банками, в чем можно убедиться, позвонив в банк или посмотрев его сайт. Как правило, официальные представители банков курируют все стадии процесса кредитования. И если у человека возникают какие-либо сомнения в честности брокера, можно всегда узнать о нем, обратившись в банк.

 

Полезная информация

 

Список "проверенных" кредитных брокеров вы можете посмотреть на нашем сайте http://www.pro-credit.ru/brokers/

 

 

Дмитрий ПИМЕНОВ