Зачем они нужны

По мнению экспертов, для более активного развития ипотечного кредитования в стране требуются специалисты, которые умели бы вести весь цикл сделки – от первичной консультации до выдачи банком кредита.

Сегодня в России ипотека охватывает всего 2% населения. Это объясняется не только тем, что для большинства граждан она пока является непосильным бременем, но еще и неразвитостью механизмов взаимодействия банков с потенциальными клиентами. К примеру, в городскую ипотечную программу вовлечено в общей сложности 30 банков, из них "полноценно" работает лишь 18, то есть чуть больше половины из тех, которые могли бы участвовать в кредитовании жилищных программ. Об этом рассуждали специалисты на заседании "круглого стола" "Развитие ипотечного брокериджа. Есть ли перспективы у ипотечного брокера?", организованного "Строительным еженедельником".

Эксперты сошлись во мнении, что о серьезных перспективах ипотечного брокериджа в Петербурге пока говорить рано. Большинство банков, несмотря на расширяющееся присутствие в городе квалифицированных брокерских контор, до сих пор считает подготовленные брокерами пакеты документов более рискованными, чем собственные, а клиентов брокерских фирм – менее "благонадежными".

Не спешат работать с брокерами и строительные компании, предпочитая создавать собственные структуры. Да и большинство крупных агентств недвижимости организует самостоятельные отделы по работе с ипотечными кредитами, не прибегая к помощи посредников.

Требуются консультанты

Между тем мировой опыт показывает, что брокеры могут значительно упростить жизнь как заемщиков, так и самих банков. Представим картину: потенциальный покупатель недвижимости обращается в банк. Что он получает в ответ? Только предложение данного банка, ибо политика у всех примерно одинакова: "В нашем офисе клиент не должен думать о возможности альтернативных кредитований в других банках". И это естественно, ведь каждый стремится продать свой финансовый продукт.

Обращение же к брокеру дает гражданам возможность подобрать наиболее выгодный для их целей и возможностей банк. Ведь брокер продает продукты не одного банка, а сразу нескольких.

Брокеры работают с теми программами, которые считаются выгодными для клиентов. Кредитный брокер, таким образом, – это еще и финансовый консультант по кредитам. Он помогает клиенту выбрать вариант из нескольких возможных решений в зависимости от стоящей перед человеком задачи: профинансировать бизнес, купить квартиру, получить потребительский кредит.

Образно говоря, при знакомстве с клиентом брокер "стоит к банку спиной": он пока не знает, в какой банк направить обратившегося за кредитом человека, и, только изучив его планы и возможности, подбирает наиболее выгодные условия финансирования.

Текущий год не будет "золотым"

Судя по тем условиям, которые складываются сейчас на российском ипотечном рынке, в 2008 году брокерам придется туго. Разразившийся в США ипотечный кризис заставил и наших банкиров быть осторожными. Они стали тщательнее проверять заемщиков. С начала года открылось бюро кредитных историй, информацией которого может воспользоваться любой банк. При этом он вправе отказать потенциальному заемщику даже при наличии у него погашенного кредита, но при имеющейся отрицательной кредитной истории. Кроме того, первичный взнос повысился сразу до 20%, в то время как в прошлом был всего 10%.

А вот 2007 год по всем параметрам был "золотой порой" для зарождающегося в России брокерства. В первую очередь потому, что банки активно развивали ипотеку. Был спрос на ипотечное кредитование, а условия получения кредита еще не были достаточно жесткими.

Согласно подсчетам специалистов, в 2007 году ипотечных кредитов в РФ было выдано на 500 млрд рублей, в два раза больше, чем в 2006 году. В 2008 году за счет изменившихся требований к заемщикам предполагается увеличение всего в 1,6 – 1,7 раза. Банки, по наблюдениям аналитиков, переходят от политики наращивания объемов к политике борьбы за качество сделок.

Но все же у ипотечных брокеров остается большой резерв для маневрирования. Как выразился генеральный директор ООО "Недвижимость и кредит" Дмитрий Захаров, их бизнесу поможет, как ни парадоксально это звучит, "свистопляска с процентными ставками".

Действительно, у разных банков процентные ставки сильно различаются: от 9% до 21% годовых. Брокеры считают, что, когда суммы займов измеряются миллионами рублей, а сроки погашения – десятками лет, экономия даже одного процентного пункта составит десятки тысяч долларов. Можно сравнить: при покупке недвижимости торг зачастую идет за десятки тысяч рублей. Иногда, для того чтобы сделка состоялась, агент по недвижимости даже готов уступить часть своей комиссии. А один-единственный процент в ставке кредитования способен дать значительно большую экономию.

Можно ли им доверять

Крупных игроков в Петербурге не так много – 5 – 7 организаций-лидеров, констатируют эксперты. Они берут на себя львиную долю рынка, до 80% брокерских сделок. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, на 18 банков, работающих по ипотеке, приходится 86 аккредитованных агентств недвижимости, которые работают в режиме ипотечного агента. Собственно брокеры разделяются на ипотечных агентов и ипотечных брокеров.

Ипотечный агент – это специалист по недвижимости, его основная задача – подготовить клиента для получения той или иной суммы кредита, помочь собрать документы. Ипотечный же брокер – специалист по организации и проведению сделок. Так вот, из 86 аккредитованных петербургскими банками агентств недвижимости более трети – агентства, уже работающие в режиме ипотечного брокера.

Как полагают специалисты, брокерская организация может быть эффективной даже при наличии небольшого числа работников: двух-трех человек. Показатель надежности организации не количество клерков, а список банков-партнеров, с которыми она работает. А также долгосрочность отношений с этими банками. Если фирма работает с банками достаточно давно и не собирается прерывать с ними отношений в будущем, ей вполне можно доверять.