Данная тенденция вызвала противоречивую реакцию у многих аналитиков. С одной стороны, как полагают эксперты, это связано с тем, что ипотечное кредитование является наименее рисковым продуктом в линейке большинства банков. С другой, кризис на мировых финансовых рынках делает ипотеку все более недоступной — сказывается отсутствие доступа к длинным и дешевым западным ресурсам.

Что же стоит за бурным ростом ипотеки в России — продолжающийся безудержный рост цен на жилье или высокая конкуренция на рынке жилищного кредитования?

По данным ЦБ, рублевая задолженность физических лиц перед банками на 1 апреля 2008 года составила 2799 млрд руб., увеличившись за полгода (с 1 октября 2007 года) на 523 млрд руб. Объем задолженности по валютным кредитам достиг 390 млрд руб., увеличившись за последние полгода на 8 млрд. По сравнению с предыдущим периодом (апрель — октябрь 2007 года), темпы прироста задолженности физических лиц сократились на 16%. При этом за минувшее полугодие октябрь-апрель объем ипотечных кредитов увеличился на 221 млрд руб. (с апреля по октябрь 2007 года — на 200 млрд).

Данная статистика вызвала споры среди экономистов. Темпы роста объемов кредитования, конечно, не позволяют говорить о кредитном кризисе в стране. Однако очевидно, что в последние несколько месяцев банки охотнее выдавали жилищные кредиты, чем кредиты на другие цели. Как поясняет заместитель начальника управления разработки и внедрения розничных продуктов Русь-Банка Павел Пицик, ипотечный кредит всегда обеспечен высоколиквидным имуществом, что минимизирует риск безвозвратных потерь по ссуде. "Портфель ипотечных кредитов существенно проще секьюритизировать относительно иных розничных кредитов", — отмечает Пицик.

Кроме того, рынок некоторых видов финансовых услуг уже достаточно насыщен. В частности, как отмечают эксперты, все менее востребованным среди россиян становится товарный кредит: зачастую займы на приобретение мебели, бытовой техники и электроники предоставляются на довольно жестких условиях, а процентные ставки по ним достаточно велики. Бурный рост этого сегмента в течение последних нескольких лет привел к тому, что элементарные потребности россиян уже почти полностью удовлетворены, и граждане начинают задумываться о более дорогих приобретениях — квартирах и загородных домах. Впрочем, аналитики не исключают, что в ближайшее время рост в сегменте потребкредитования продолжится — уже не в столицах, а в регионах РФ.

Кредиты же на приобретение недвижимости продолжат пользоваться все большим спросом у россиян, несмотря на рост процентных ставок по кредитам и ужесточение требований к заемщикам. Правда, некоторые аналитики уверяют, что это — временная тенденция, которая противоречит общему настроению рынка. Как отмечает управляющий филиалом АбсолютБанка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов, у многих банков в связи с отсутствием доступа к длинным и дешевым западным ресурсам сейчас возникают сложности с выдачей ипотеки, и они "уходят" в сегменты потребительского кредитования. Например, пластиковых карт, которые требуют краткосрочных и, следовательно, более доступных сегодня пассивов.

Наиболее приближенным к насыщению сегодня можно назвать рынок автомобильного кредитования. Как поясняет эксперт, "большинство клиентов, имеющих возможность и желание купить автомобиль в кредит, делают это уже на протяжении нескольких лет, и на сегодняшний день автокредиты — это, пожалуй, самый развитый и наиболее доступный большинству вид потребительского кредитования в нашей стране". Что касается остальных кредитных продуктов, в том числе ипотеки, то они появились на российском массовом рынке сравнительно недавно и потому имеют высокий потенциал роста. Однако дальнейшее увеличение объемов рынка ипотеки будет происходить на фоне постепенного удорожания кредитов. По прогнозам эксперта, в течение 2008 года рост ставок по различным программам кредитования, в том числе ипотечного, составит в среднем около 1-1,5%.

Пока конъюнктура ипотечного рынка не позволяет его участникам вступить в открытую борьбу за заемщика, делая кредитные программы все более доступными. Однако конкуренция крайне велика, поэтому можно ожидать увеличения кредитных программ и повышения привлекательности процентных ставок. Хотя даже в условиях, когда ставки по ипотеке продолжают расти, спрос на жилищное кредитование постоянно увеличивается.

"Спрос на этот вид кредита будет существовать всегда, это связано с ростом цен на жилье и неспособностью населения выплатить стоимость квартиры без привлечения кредита", — поясняет генеральный директор НКГ "2К Аудит – Деловые консультации" профессор Тамара Касьянова. По ее словам, рынок ипотечного кредитования в России еще относительно молодой, но достаточно перспективный, и в дальнейшем он будет совершенствовать свои механизмы.

Ужесточение требований к заемщикам и рост ставок в России — это следствие ипотечного кризиса в США, где займы выдавались, по сути, некредитоспособным слоям населения. Чтобы не повторять опыт зарубежных коллег, российские банки страхуют себя, фильтруя потенциальных заемщиков. Но эта мера, по мнению эксперта, носит лишь временный характер и не может отпугнуть львиную долю заемщиков — наоборот, создание условий, которые бы позволили банкам заниматься ипотекой без неоправданного риска, будет делать это направление кредитования все более привлекательным.

Отметим также, что даже в текущих условиях, когда рост ставок по ипотечным кредитам вполне естественен и обусловлен в том числе действиями регулятора, некоторые участники пытаются играть по своим правилам. О снижении ставок по кредитам объявил, в частности, Городской Ипотечный Банк — до 9,99% по кредитам в долларах и 10,49% по кредитам в рублях. Это предложение будет действовать только до 4 июля, однако руководство банка рассчитывает, что за это время приток клиентов значительно возрастет. "Данное предложение даст возможность взять ипотечный кредит на выгодных условиях тем, кто вплотную подошел к решению своего жилищного вопроса", — заявил заместитель председателя правления ООО "Городской Ипотечный Банк" Игорь Жигунов.

К сожалению, формирование ипотечного рынка в России происходит не в лучших условиях как для банков, так и для заемщиков. В ситуации, когда заемные средства дорожают, а спрос на ипотеку растет, банкам приходится "выкручиваться" — либо привлекать заемщиков с помощью более мягких кредитных программ, либо диверсифицировать бизнес, уходя на еще более конкурентное поле — в сегмент автомобильных, товарных кредитов и займов для малого и среднего бизнеса. Пока большинство игроков идет по первому пути, и спрос на ипотечные кредиты по-прежнему велик.