В результате глобального финансового кризиса цены на недвижимость в большинстве европейских и американских мегаполисов существенно снизились, в Москве они, напротив, снова начали быстро расти. Во многом благодаря тому, что все большую часть платежеспособного спроса обеспечивают ипотечные кредиты. Насколько рискуют российские банки, временно отрезанные от дешевых источников западного финансирования, и как в дальнейшем будет развиваться отечественный ипотечный рынок, "Новой" рассказал Владимир Исмаилов, председатель Комитета по финансам и инвестициям Ассоциации европейского бизнеса в РФ (АЕБ).

— Как отразилась на российском рынке ипотеки напряженная ситуация в мировых финансах?

— Российский рынок ипотечного кредитования не испытал проблем с массовыми неплатежами по выданным кредитам, как это произошло в Европе и Америке. Однако источниками финансирования ипотечных кредитов у российских банков зачастую выступали средства, привлеченные на западных рынках капитала. Следовательно, после начала периода нестабильности на мировых рынках капитала стоимость финансирования возросла. В такой ситуации крупные российские банки, у которых есть возможность финансировать ипотеку за счет собственных источников или за счет ранее привлеченных средств, смогут какое-то время "держать удар" и не вносить существенных корректив в свою работу. Однако если ситуация на мировых рынках капитала не стабилизируется в ближайшее время, местные банки начнут испытывать трудности с рефинансированием ранее взятых на себя международных обязательств. В зависимости от сценария развития ситуации можно ожидать постепенный "выход из игры" мелких банков и, возможно, даже части средних или полосы активных слияний и поглощений.

— Сегодня Америка и Европа переживают ипотечный кризис, а в России продолжают выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Не слишком ли это рискованно?

— Любое кредитование является рискованным, но и прибыльным. Кроме того, финансовые инструменты, основанные на ипотеке, являются важными элементами рынка капитала, представляя собой относительно высокодоходные долгосрочные и не самые рискованные инструменты.

Мне кажется, что в целом в России достаточно ликвидности для поддержания такого бурного роста рынка ипотечного кредитования. Все будет зависеть от позиции и действий Банка России и правительства.

— С чем, на ваш взгляд, связан очередной рост цен на жилье в России, несмотря на то что в Англии, например, цены падают?

— Спрос на рынке недвижимости в России в основном определяется недостатком жилья и ростом благосостояния населения, у которого появилась возможность улучшить свои жилищные условия за счет накоплений и ипотечного кредитования. Однако сегмент спекуляций на росте цен на недвижимость всегда существовал и будет существовать до тех пор, пока прибыльность вложений будет оставаться приемлемо высокой. При сложившейся ситуации на рынках капитала прибыльность части инвестиционных инструментов или упала, или они перестали играть какую-либо существенную роль. Как следствие свободный капитал стал искать альтернативные инструменты, одним из которых являются инвестиции в недвижимость.

— Если наше жилье ликвидное, а вложения в него настолько перспективны, почему тогда Европа не слишком активно вкладывает деньги в российскую жилую недвижимость?

— Я не согласен с утверждением, что жилье в России ликвидное. Процедуры приобретения жилья, получения ипотечного кредита, перепродажи жилья остаются длинными, субъективно регулируемыми и очень рискованными. Говоря о перспективности инвестиций, следует отметить, что резкий рост цен в период 2005—2006 годов перешел в более спокойную фазу.

Сложно ответить на вопрос: "Как долго такой рост будет продолжаться?". Ожидается, что в следующем году предложение догонит спрос в нескольких секторах рынка недвижимости в нескольких крупных регионах, и тогда можно ожидать стабилизации средних цен и, возможно, даже некоторой коррекции. Что касается европейских инвестиций. Членами Ассоциации европейского бизнеса в Российской Федерации (АЕБ) являются около полусотни компаний, связанных с недвижимостью в России.

— Несмотря на то что цены на английскую недвижимость стремительно падают, а в особенности на элитную недвижимость в районах Челси, Ноттинг Хилл, Уимблдон и так далее, россияне продолжают покупать там жилые метры и вышли в этой области на лидирующие позиции в последние месяцы. Почему?

— Лондон является очень удобным местом для бизнеса и проживания. Это второй по значимости финансовый центр в мире. Растет число российских компаний, акции которых торгуются на лондонских площадках. Приумножаются инвестиционные фонды, специализирующиеся на российском рынке. В Лондоне проживает довольно многочисленная русскоязычная община, да и по укладу жизни Лондон привлекает тех, кто не может обходиться без постоянной активности мегаполиса. Цены на лондонскую недвижимость почти не отличаются от московских. Все эти и многие другие факторы способствуют тому, что численность россиян в Лондоне растет, а следовательно, растет и спрос на недвижимость с их стороны.