Риелторы считают ипотеку востребованной

Падение на рынке ипотеки продолжается, а оценки масштабов разнятся. Однако некоторые ведущие компании заявляют о перспективах работы по новым кредитным схемам, стабилизации ставок и активизации оставшихся в секторе банков. Однако главный показатель — число сделок — все-таки продолжает падать

Согласно недавнему исследованию компании МИАН, рынок ипотеки начал проседать еще в октябре-ноябре 2008 года. В этот период объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в 36 регионах, при этом в некоторых из них они упали более чем на 40%. Тогда же о приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла около 20%.

Влияние позиции банков на сектор отмечают в своем исследовании и в компании МИЭЛЬ. В частности, уже в начале прошлого лета банки один за другим стали активно вносить изменения в условия выдачи кредитов. Многие повысили размер первоначального взноса (с 10% до 30%), ужесточили требования при проверке "серых" зарплат. Помимо этого, банки, стремясь минимизировать риски, сократили и сроки кредитования с 30 лет в докризисные времена до максимум 20 лет в настоящее время.

В компаниях не приводят абсолютных цифр, однако в пресс-службе МИАНа сообщили, что доля сделок, совершаемых клиентами МИАНа с использованием ипотечного кредитования, в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 сократилась всего на 14% и составила 13% от общего количества совершенных покупок (по сравнению с 32% в январе-марте 2008 года). Столь небольшие сокращения числа сделок риелторы объясняют результатом поиска альтернативных возможностей для клиентов, которые, на первый взгляд, не очевидны, однако позволяют удовлетворить потребности в недвижимости с помощью привлечения кредитных инструментов в условиях кризиса.

Вместе с тем, в исследовании МИАНа констатируется, что в конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

Средние ставки по такому кредиту составляют 18,82% в рублях или 15,01% в долларах (разброс от 14% до 30%). При этом оптимальный срок кредитования уменьшился до 10–15 лет, средневзвешенный срок кредитования сократился с 16 до 12,5 лет, а первоначальный взнос по нему вырос до суммы не менее чем в 30–40% от стоимости залоговой квартиры. Средняя же величина предоставляемого кредита в Москве, по данным "Дельтакредит", отныне составляет 2,4 млн рублей или 70 тысяч долларов.

К тому же явно прослеживается тенденция ужесточения требований банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тысяч рублей, при этом стало обязательным его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.

Изменились и критерии профессиональной принадлежности заемщика: теперь сотрудники финансовых и девелоперских компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из "группы доверия" в "группу риска". Напротив, в "группу доверия" входят, госслужащие на руководящих должностях, работники, занятые в сфере производства продуктов питания, бухгалтеры.

Согласны с этим и в МИЭЛе, отмечая, что основным фактором при принятии решения о выдаче ипотечного кредита сегодня является наличие у потенциального заемщика материальных активов, например, дачи, квартиры или машины, которые могут служить залогом. Кроме того, в связи с изменениями условий ипотечных программ банков в сторону ужесточения требований, изменился и уровень доходов, который должен подтвердить заемщик. Если еще в мае-июле прошлого года квартиру в кредит можно было купить, имея совокупный семейный доход от 75 тысяч рублей в месяц, то к настоящему времени эта сумма выросла практически до 90 тысяч рублей.

В МИЭЛе приводят схожие цифры, но, напротив, полагают, что возможность покупки первичного жилья с использованием ипотеки сохраняется. "Несмотря на сложившуюся ситуацию, компания "МИЭЛЬ-Новостройки" сохранила для своих клиентов возможность покупки первичного жилья с использованием ипотеки. С помощью кредитных средств Сбербанка и "Газпромбанка" возможно приобретение квартир в Москве и Московской области, например, в построенных домах в Химках (мкр. "Юбилейный") и в Москве (мкр. "Волжский" и "Гранд парк"). А в микрорайоне 9А Реутова покупатели могут воспользоваться ипотечными программами от "Межтопэнергобанка"", — отмечает Юлия Греськина, директор по продажам компании "МИЭЛЬ-Новостройки".

Как утверждают эксперты МИАНа, в январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, но существенного их изменения зафиксировано не было. Это обусловлено тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их "с запасом" на случай резкого ухудшения рыночной ситуации.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам — на 0,52% до 15,01%. Однако данный рост обусловлен, скорее, колебанием валютных курсов в первые недели 2009 года.

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте (по данным ЦБ РФ) повысилась с 10,8% в III квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. Так, в регионах присутствия МИАНа, кредиты по ставке выше 15% зафиксированы только в Новосибирской, Липецкой областях и республике Башкортастан, а в среднем она составила порядка 14%, минимальная — 13,5% — отмечена в Туле.

В МИАНе считают, что несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам марта ожидается его значительное замедление, за которым в перспективе, возможно, последует незначительное снижение.

"Что касается общих условий получения кредитов, то можно согласиться с данными, которые приводят агентства. Действительно весь их комплекс изменился. Но я могу абсолютно смело утверждать, что в среднем количество ипотечных сделок сейчас сократилось не на 13%, а не менее чем на 40%", — заявил генеральный директор компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов.

В агентствах отмечают, что оставшиеся на рынке банки стали более активно работать с ипотекой, но Самойлов отмечает, что в целом банки сейчас "сидят на деньгах" и занимают выжидательную позицию, стремясь дождаться не столько изменения макроэкономической ситуации (в том числе в мировой экономике), сколько прояснения ее развития.

"Сегодня рынок недвижимости практически остановился, и поэтому банки пытаются понять, куда он двинется дальше. Очевидно, что те банки, которые считают сектор ипотеки стратегически важным, пытаются упрочить на нем свои рыночные позиции, но таких банков стало меньше. Соответственно, стало меньше предложений от банков, а значит, и конкуренция на рынке уменьшилась, и в целом условия получения кредитов являются сейчас для заемщиков тяжелыми, а ипотека менее доступной", — считает риелтор.

"Можно конкурировать сколько угодно, но состояние рынка определяется числом сделок, а оно сейчас снижается", — заключил Олег Самойлов.

Источник: www.credits.ru