Ипотека: рынок второго дыхания

В начале октября "Сбер" рекордно снизил ставки по ипотечным кредитам. Его примеру последовали другие банки. Что ждет рынок недвижимости?

Весь прошлый год отечественная ипотека боролась за выживание. На длительный срок были заморожены многие программы выдачи кредитов под залог квартир в строящихся домах. По вторичному городскому жилью банки задирали ставки до неприличных размеров, а на падающем загородном рынке получить кредит под залог земли было так же сложно, как и на новостройки. Объекты недвижимости приобретались, как правило, только за "свои" деньги или в рассрочку. Весь 2010-й ситуация менялась в лучшую сторону. Надежные застройщики организовали партнерские программы с ипотечными банками, продавая свои квартиры в новых, частично построенных домах уже не только под залог дополнительной вторичной квартиры покупателя, как было раньше, а под приобретаемый объект.

За последние полгода на рынке ипотеки произошли важные события. Отказавшись от комиссии за выдачу кредита и снизив ставку ниже психологического барьера в 10%, Сбербанк решительно оторвался от конкурентов, задав им "правильные" параметры ипотеки. Пока, правда, ставкой по рублевым ипотечным кредитам в 9,5% годовых могут воспользоваться только владельцы зарплатных карт. Но таких ипотечных заемщиков у "Сбера" набирается до половины клиентов. Сроки действия "сберовского" предложения ограничены лишь уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ РФ, которая составляет сейчас 7,75%. Руководство Центробанка, в свою очередь, заверяет, что готово держать этот уровень минимум несколько месяцев. Теперь снижение ипотечных ставок происходит не только в Сбербанке. В аналитическом центре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассчитали среднюю ставку по ипотеке: по рублевым кредитам она составила 13,3%, по валютным — 11,1%. И, возможно, в ближайшее время рублевая ипотека станет еще дешевле.

Движение банков навстречу ипотечным клиентам принесло быстрый урожай. Уже к началу осени, по данным Центробанка России, за неполный 2010 год было выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 198,3 млрд рублей. Денежный объем выдачи ипотеки за восемь месяцев текущего года в 2,6 раза превысил аналогичный, самый трудный для ипотечного рынка период 2009-ого. В количественном выражении кредитов дали больше в 2,4 раза.

Миллион с четвертью

Кроме наращивания объемов и количества выданных кредитов, Центробанк отмечает и увеличение размера среднего ипотечного кредита: 1,25 млн рублей к сентябрю этого года против 1,17 млн рублей за 2009 год — прирост на 7%. Рост ипотеки объясняется пусть и незначительным, но уверенным ростом доходов населения.

Но что можно купить на 1,25 млн рублей? Если предположить, что эта сумма 70% от стоимости квартиры при стандартном первоначальном взносе в 30%, то на 1,78 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40 кв. метров, скажем, в Тюмени, Нижнем Новгороде, Красноярске, Казани, Перми или Ярославле. Пятидесятиметровую "двушку" удалось бы купить жителям Ижевска, Омска, Новокузнецка, Тольятти, Саратова, Ульяновска или Курска. Проживающим в Московской области и Санкт-Петербурге на указанную сумму получилось бы "улучшиться" на одну-две комнаты общей площадью 15—17 кв. метров. А москвичам, по средним столичным ценам, этого кредита хватило бы только на второй санузел в бизнес-классе или маленькую комнатушку в "панели" в 7—10 "квадратов".

По ипотечному кредиту в 1,25 млн рублей со средней ставкой 13,3% годовых на 15 лет заемщику пришлось бы выплачивать ежемесячно по 16 тыс. рублей. Исходя из банковских стандартов такой кредит можно получить, если зарабатывать "в белую" не менее 30—35 тыс. рублей в месяц. Для сравнения: столичное правительство утверждает, что в октябре среднемесячная заработная плата москвича достигла 38,7 тыс. рублей, а с начала года увеличение составило 13,8%. Кто же тогда приходит за ипотекой в коммерческие банки?

Андрей Степаненко, руководитель дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка, описывает портрет желаемого заемщика: "Целевая аудитория Райффайзенбанка — финансово грамотные 27—40 летние сотрудники крупных или средних российских и международных компаний со стабильным официальным (подтвержденным) доходом, как имеющие семью, так и без нее, с активной жизненной позицией". По его словам, до 80% таких клиентов приходят покупать именно квартиры, а средний размер ипотечного кредита, выдаваемого банком, составляет 3 млн рублей и варьируется в зависимости от доходов и цен на недвижимость в том или ином регионе. Средний срок погашения ипотечного кредита в Райффайзенбанке не превышает 7 лет. Что примечательно, в период кризиса этот показатель остался практически неизменным — клиенты досрочно гасят кредиты высокими темпами. А объем выдачи ипотеки за последние полгода вырос в 2,3 раза до 348 млн рублей по итогам сентября 2010 года.

Получается, что, несмотря на сложности — дороговизну квадратных метров и низкие доходы основной части населения России, — отношение к ипотеке постепенно меняется в положительную сторону. Кризис научил наших сограждан экономить и не распылять заработанные средства. По итогам первых двух кварталов 2010 года аналитики АИЖК выясняли потребительский потенциал россиян на рынке недвижимости. Более 60% опрошенных заявили, что не испытывают нужды в покупке жилья. Приобретение собственной недвижимости вовсе недоступно для 21% населения. Купить квартиру или дом в течение 5 лет планируют 13% россиян, и 2% из них намерены сделать это в ближайший год. Среди тех, кто собирается приобрести жилье в ближайшую пятилетку, доля потенциальных ипотечных заемщиков выросла с 23% в феврале 2009-го до 31% в июле 2010-го.

Банки начали считать иждивенцев

Однако не все так позитивно для тех, кто решился на ипотеку. На фоне нарастающего ипотечного благополучия банки спохватились и решили ужесточить требования к заемщикам. А именно к иждивенцам в составе семей будущих заемщиков. Банкиры и раньше не жаловали детей-собственников или даже прописываемых несовершеннолетних в покупаемую по ипотеке и отходящую в залог банку квартиру. Оно и понятно, лишнее "социальное обременение" в случае невыплат по ипотеке усложнит процедуру отъема недвижимости — за детей могут вступиться органы опеки. Теперь некоторые банкиры решили сокращать риски за счет уменьшения выдаваемого кредита.

Брокеры "Ипотек.ру" отмечают, что при наличии на иждивении у заемщика одного или даже нескольких человек размер кредита уменьшается пропорционально количеству иждивенцев. И в различных банках эта сумма может составлять от 5000 до 10000 рублей в месяц на каждого "безработного" члена семьи. В пересчете на выдаваемую банком ипотеку, если, например, в банк обратится отец семейства с тремя детьми, потенциальный кредит может уменьшиться сразу на 30—50%. Инициативу коммерческих банков комментирует генеральный директор компании "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников: "Речь не идет об ужесточении условий кредитования или снижении доступности ипотеки. Кризис заставил тщательнее все просчитывать во всех сферах деятельности, и ипотечный рынок не исключение. Я бы рассматривал данный процесс как постепенное вырабатывание оптимальных программ ипотеки. Таких, при которых и риски кредиторов будут не столь велики, и условия для заемщиков вполне приемлемы".

В итоге банкиры, с одной стороны, борются за улучшение условий кредитования, снижая ипотечные ставки и минимальный размер первоначального взноса, а с другой — вносят дополнительные ограничения. Тем не менее, сейчас жилье по ипотеке покупать удобно. На спокойном рынке можно неспешно подобрать желаемый объект и без лишних нервов успеть оформить ипотеку. Лишь бы хватило собственных средств на первоначальный взнос, обслуживание кредита и ремонт будущей собственности.

Источник: www.credits.ru