В случае если у умершего заемщика не осталось наследников, все просто. Квартира объявляется выморочным имуществом и уходит в собственность государства. А если наследники остались?

Как правило, при выдаче ипотечного кредита, требуется страхование жизни и здоровья: ведь ипотека берется на долгий срок, за который случиться может многое. Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Стандартный пакет страховой компании включает в себя случай, когда заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, то страховых выплат, скорее всего, не будет. При желании можно просить страховую компанию расширить страховой пакет, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине, но это сделает страховку дороже, а страховое возмещение будет получено частичное. Если жизнь заемщика была застрахована, а смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана выплатить сумму задолженности этого заемщика перед банком полностью. И родственники заемщика получат новую квартиру без долгов.

Но страховая компания расстается с деньгами неохотно, и может отказаться от выплаты долга. В этом случае родственники умершего обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или невыполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. Одна из причин, по которым страховая компания может отказаться от выплат, — это если заемщик при оформлении страховки утаил, что он болен какой-либо болезнью. Другая распространенная причина — смерть наступила в результате самоубийства или преднамеренного убийства. Это должно быть доказано соответствующими органами МВД. Такие случаи не относятся к числу страховых.

В случае же если страховая компания отказывается выплачивать банку сумму ипотечного кредита, наследники заемщика получают все его долги, но в размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. Причем отвечают они по долгам солидарно и в тех долях, в которых к ним перешло наследство. То есть если квартира была поделена пополам между двумя сыновьями, то и долги они будут выплачивать поровну. Если же наследодатель предпочел поделить доли на неравные части, так же поделятся и его долги.

В случае наследования долгов умершего у его родственников есть несколько вариантов.

Первый — это продолжать выплачивать долги. При этом схема выплаты ипотечного кредита заново согласовывается с банком, и тот идет на некоторые уступки. Чаще всего банк соглашается на отсрочку выплат. Также были случаи, когда банк разрешал сдавать унаследованную квартиру, чтобы она сама "зарабатывала" на выплаты по кредиту. Естественно, при этом необходимо оформление всех документов и выплата налогов. После выплат по кредиту квартира переоформляется в собственность наследников.

Второй вариант — продать квартиру. Это может сделать банк, если наследники отказываются выплачивать долги. В этом случае квартира выставляется на аукцион, банк покрывает сумму кредита и расходы по продаже квартиры, а наследники получают то, что осталось. Или же наследники могут продать квартиру самостоятельно. В этом случае они сами ищут удобного им покупателя, и, как следствие, продают квартиру по более высокой цене, чем в результате аукциона. Главное в этом вопросе — суметь договориться между собой.

Третий вариант — вообще отказаться от наследства. Но это шаг не очень разумный, так как рыночная стоимость квартиры, даже с не до конца выплаченным кредитом, все равно выше, чем сумма этого самого кредита. Кроме того, нельзя отказаться только от части наследства. То есть если человек унаследовал квартиру с обременением, дачу и машину, он не может отказаться только от квартиры.

Что касается практики, то выплаты кредита полностью в связи со смертью заемщика бывали. В январе 2008 года страховая компания "Русский мир" выплатила 20,254 млн рублей по ипотечному кредиту. Подобная история случилась и у компании "Стандарт-Резерв", которая выплатила 43 млн руб. в связи со смертью заемщика. А "Росгосстрах" выплачивал страховые суммы несколько раз — от 1,3 до 6,5 млн руб. каждая.