Все процессы в ипотечном кредитовании происходят в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке". Согласно ему возможна одновременная регистрация права собственности и залога на жилые помещения. К нежилым эта норма не относится. Именно поэтому банки вынуждены самостоятельно разрабатывать схемы кредитования под залог нежилой недвижимости (в данном случае мы не будем подробно описывать эти схемы).

Кредитование под залог нежилой недвижимости востребовано предпринимателями, которые либо хотят купить помещение под офис/склад/магазин с применением кредитных средств, либо получить деньги на развитие бизнеса, заложив уже имеющуюся в собственности недвижимость. Вторая группа пользователей "нежилой" ипотеки – инвесторы, которые извлекают доход из операций с коммерческими помещениями.

Условия кредита

После подачи кредитной заявки банк проводит оценку платежеспособности заемщика, по результатам которой устанавливаются условия кредита. Например, в Абсолют Банке учитываются не только текущие, но и будущие доходы – от сдачи в аренду предмета залога. По идее, арендные ставки с годами растут, что банк тоже может учесть. В Москоммерцбанке размер первого взноса зависит от формы подтверждения доходов. А вот предполагаемые поступления от аренды там не учитывают: не факт, что помещение будет сдано в аренду вообще или по конкретной объявленной ставке. Принимают во внимание только реальные договоры аренды с известными ставками.

Если при покупке жилья сумма кредита может составлять до 90% (а по некоторым программам – и все 100%) ее стоимости, то при залоге нежилой недвижимости банки осторожничают – максимум 70-80%.
Сроки кредитования также различаются. Например, Москоммерцбанк установил стандартный срок – 15 лет. Однако большинство заемщиков погашают кредит значительно раньше (некоторые – уже через полгода). Абсолют Банк настаивает, что максимальный срок не может быть больше семи лет: спрогнозировать развитие бизнеса реально лишь на пять-семь лет, а основная масса заемщиков – владельцы бизнеса.

Трудности кредитования

Расходы по оформлению залога на нежилое помещение выше, чем на залог квартиры. В частности, работа оценщика стоит дороже, в среднем 15 тыс. рублей, и сама оценка происходит дольше, иногда неделю.

Хотя по закону регистрация должна занимать две недели (10 рабочих дней), она может длиться три-четыре недели каждая. А их две, с перерывом в несколько дней. Регистраторы могут запрашивать дополнительные документы и даже приостанавливать регистрацию. Во-первых, нежилые помещения индивидуальны, во-вторых, в Росрегистр стало поступать много поддельных документов именно по нежилым объектам, что заставляет сотрудников перестраховываться.

Отдельная история – земля. Если в залог передается помещение в доме, земельный участок под которым в собственности, нужно, чтобы участок был выделенный. Если доля в общей собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

Когда в залог идет целое здание, необходимо, чтобы было оформлено право собственности или долгосрочная аренда на земельный участок под ним. Как показывает практика, земля может быть "ничья", то есть вообще ни на кого не оформлена. Банк не вправе провести сделку, если нет ясности с землей. Лучший вариант – участок в собственности владельца здания. Земельный участок также попадает в залог. Однако по закону при оформлении земли залогом становятся все объекты, которые есть на ней (их бывает несколько на одном участке). Меньше проблем, когда земля арендована, но срок договора аренды должен быть не меньше срока кредита.

Ряд банков, работающих на ипотечном рынке, категорически отказываются принимать в залог нежилую недвижимость, ожидая, когда депутаты приведут в порядок законодательство и разрешат одновременную регистрацию перехода права собственности и залога. Некоторые действуют по своим схемам, но делают это время от времени и только для своих клиентов, стараясь не привлекать внимания посторонних. Но отдельные банки ищут новые способы работы с коммерческими помещениями. В частности, в Москоммерцбанке есть возможность получить кредит на покупку нежилого помещения в строящемся доме, а также передать в залог жилую недвижимость с последующим ее переводом в нежилой фонд.