Шаг первый: убедитесь, что если сроки затянутся, вам будет где жить

Надо понимать, что подразумевается под теми или иными формулировками в строительстве. Есть понятие: строительство завершено. Это означает, что дом построен, у него есть крыша, окна и прочие внешние атрибуты вполне нормального жилого дома. Но это не значит, что туда начинают пускать новоселов с их ремонтными работами. До приемки дома Госкомиссией никто не сможет получить ключей. А приемка в современных условиях может растянуться на полгода или даже год после завершения строительства – и этим обязательно надо поинтересоваться у застройщика (именно у его представителей, а не у риелторов), а еще более надежная информация – из уст прораба, который занимается домом и отделочными работами в общественных местах.

Третий важный для новоселов срок - получение прав на собственность. Как правило, проходит это мероприятие в два этапа: сначала компания-девелопер оформляет права собственности на все квартиры на себя, а потом передает эти права новоселам. Процедура эта небыстрая. В Москве она длится от года до двух, в Подмосковье – от полутора до трех лет. Более того, в столице и Подмосковье есть дома-фантомы – в них уже живут люди, но формально там идет строительство, и никаких прав на собственность не существует.

Итак, решаясь взять кредит на новостройку, нужно выяснить все три срока: окончание строительства, приемка Госкомиссией и оформление прав собственности, плюс сделать поправку на возможные затяжки. Ибо первый срок дает вам уверенность что дом не окажется долгостроем, второй – возможность производить в пока еще не своей квартире (она формально принадлежит застройщику) ремонт, а третий обозначает срок, после которого банк по кредиту берет с вас меньший процент.

Шаг второй: поиск подходящего объекта

Идти можно двумя путями. Первый – смотреть списки аккредитованных новостроек при определенных банках. И второй – смотреть новостройки, и выяснять, существует ли на них ипотека, и какой банк на каких условиях ее предоставляет. Сразу определитесь, что для вас важнее – условия предоставления кредита или совершенно определенный район или город, от этого будет зависеть ваш поиск. Если важен кредит, запросите у тех банков, которые вас устраивают, списки новостроек которые они кредитуют (отметим, что лучше это сделать при личной встрече с сотрудниками банка, на сайтах далеко не все кредитуемые новостройки присутствуют). Есть более простой путь - если вы решите получить кредит через ипотечного брокера, то он предоставит вам такую информацию по первому же запросу.

Если же важен район, то тут схема должна быть другой. Посетите все новостройки района, и выясните, возможно ли квартиры в них купить по ипотеке. Во-первых, далеко не везде такая возможность существует. Во-вторых, в завершенных домах, как правило, остается несколько квартир, которые по ипотеке застройщик не желает продавать. Более того, имеющиеся предложения на свободном рынке по продаже этих квартир тоже необходимо прозвонить, и выяснить, готовы ли продавцы иметь дело с ипотекой. Если это "частные инвесторы", продающие квартиру по договору переуступки прав, то скорее всего, кредит под такое предложение получить не удастся. Если вас заинтересовал определенный дом, квартиры в котором не продаются по ипотеке, то можно попробовать с помощью ипотечного брокера аккредитовать этот дом при каком-то банке, чтобы получить кредит. Но процесс это небыстрый и без всяких гарантий на успех, особенно в нынешних условиях кризиса ликидности, поэтому лучше иметь дело с теми новостройками, пакет документов на которые одобрены хоть каким-то банком.

Шаг третий: резервирование квартиры и подача документов на кредит

Не стоит спешить подавать никаких документы в банк, пока вы не выбрали подходящий вам дом и даже квартиру в нем. Но когда все решено, необходимо спешить, и делать все по возможности одновременно. Большинство застройщиков готовы зарезервировать за вами квартиру на определенный срок (кто-то бесплатно, кто-то за определенную сумму). Какой срок вам отводится на получение кредита, надо выяснять на месте, но в современных условиях нужно никак не менее двух недель, чтобы все успеть. Вам придется внести задаток или аванс той организации, которая продает нужную вам квартиру, и получить на руки документ, который гласит, что вы получаете право приобрести эту квартиру по опреленной в договоре цене. Для получения кредита на новостройку копия этого документа входит в пакет документов на получение кредита.

К этому моменту у вас должны быть готовы все другие документы пакета: ксерокопии паспорта, справки по форме банка и прочее (каждый банк требует свой пакет, особенно если будут еще и поручители).

Шаг четвертый: выход на сделку и собственно сделка

Если вы получили одобрение банка, то после того, как выпьете шампанского, забудьте как минимум на неделю о спиртном. Дело в том, что в обязательное условие получения кредита входит страхование жизни заемщика и иногда другие виды страхования. Сейчас на рынке укореняется практика, требующая прохождения медосмотра при получении достаточно больших сумм – от 100 тыс. долларов. При нынешних ценах на недвижимость медосмотру подлежит практически каждый заемщик (включая созаемщиков).

Кроме этого, покупателю придется скорее всего заказывать оценку квартиры у независимого (читай, аккредитованного при банке) оценщика. Кроме этого, понадобится еще подготовить ряд документов, среди которых предварительный договор на покупку квартиры, а также открыть ссудный счет и внести на него первоначальный взнос.

Платеж по такой сделке совершается в безналичной форме, и комиссию за перевод денег тоже платит покупатель.

Шаг пятый: регистрация своего права собственности

Происходит он после того, как есть что регистрировать, то есть после того, как квартира оформлена как объект недвижимости, и право собственности на нее оформлено на застройщика (девелопера). Как правило, ждать этого момента счастливым новоселам приходится несколько лет. К этому моменту, бывает, и кредит уже наполовину выплачен. Но что ж, тем более радужным видится будущее – когда столько трудностей позади ( а поверьте, между шагом четвертым и пятым можно написать роман, и не один), то выплата нескольких десятков тысяч долларов уже не кажется чем-то особенно обременяющим.