Нужно ли рефинансировать ипотечный кредит?

Рефинансирование – это перекредитовывание заемщика с понижением процентной ставки. Однако за такую операцию займодатели берут деньги, которые эквивалентны плате за оформление нового кредита, потому нужно хорошо подумать и убедиться в том, что игра стоит свеч.

Выгода очевидна только в предложениях, когда процентная ставка снижается, а срок возврата остается прежним. Зачастую, чтобы снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, заемщик пытается увеличить срок кредита. В данном случае эффект снижения процентной ставки будет соизмерим с переплатами банку по сроку, а может привести и к удорожанию кредита. Но если текущие выплаты стали не под силу заемщикам, то рефинансироваться на больший срок целесообразно, ведь в данном случае важнее сохранить квартиру, чем сэкономить на процентах.

Процедура рефинансирования экономически выгодна при снижении ставки не менее двух процентов. Специалисты считают, что при решении вопроса рефинансирования кредита, нужно оценить сумму остатка кредита. Если она составляет менее 500 т. р., то смысла в рефинансировании нет вообще, то есть остаток по кредиту должен быть более существенным. Необходимо помнить о росте цен на жилье, который привел к тому, что кредит, взятый заемщиком год назад и составляющий 70% от стоимости жилья, при сегодняшних ценах соотносится как 30% (а то и меньше) от рыночной стоимости этого же объекта недвижимости.

Базовые программы банков позволяют брать кредит до 80 – 85% от стоимости жилья. Так, заемщик может при рефинансировании взять больше денег, то есть увеличить свой кредит, а на сумму, превышающую остаток кредита, купить машину, гараж или, например, сделать ремонт. Данное предложение является гибридом ипотеки и потребительского кредита. Это выгодно, потому что данный потребительский кредит идет по процентной ставке ипотечного кредита.

Еще один плюс рефинансирования. Если вы оформили кредит в банке, где имеются различные комиссии (например, за ведение ссудного счета), которые вам приходится выплачивать помимо процентов, то теперь есть возможность перекредитоваться в банке, где нет "комиссионной" политики.

При всех положительных моментах рефинансирования напомню о том, что при этом происходит частичная потеря налоговых льгот. Ведь заемщик, взявший ссуду именно на покупку жилья, имеет право компенсировать 13% налога с той части доходов, которая пошла на выплату процентов по кредиту. А в случае рефинансирования цель кредита меняется ― это уже не покупка квартиры, а погашение ранее взятого займа.

Как часто нужно рефинансироваться?
Выгодно ли каждый раз рефинансироваться при снижении процентной ставки на 2%?

Если обратиться к практике западной ипотеки, то на протяжении 20 – 25 лет заемщики рефинансируются четыре, а то и пять раз. Услуга рефинансирования у нас сама по себе дорогая. В развитых странах 90% всех сделок проходит по ипотеке. При таком развитом рынке логично, что кредитные организации интересными предложениями побуждают клиентов переходить из банка в банк. У нас по данным 2006 г. не более 10% сделок от общего объема проходит по ипотеке. В данном случае важно, как идет погашение кредита: по графику или имеет место активное частичное досрочное гашение кредита. Последнее является спецификой российской ипотеки, как отмечают западные инвесторы. Это связано с особенностью менталитета россиян, которые не привыкли жить в долг.

Долгосрочные кредиты с достаточно высоким процентом по сравнению с "заморскими" кредитами нас тяготят, мы стараемся как можно быстрее избавиться от долгового бремени.

Таким образом, если вы не имеете возможности досрочного гашения, то должны помнить, что в большинстве банков погашение кредита происходит аннуитентными платежами. Так, в первые месяцы и даже годы заемщик в основном гасит проценты по кредиту, а сам долг активно начинает гасить к середине срока кредитования. И если каждый год "бегать" из банка в банк в погоне за более низким процентом, можно до бесконечности выплачивать только проценты, не приступив к выплате основного долга. Нюансов много, потому для принятия верного решения о том, нужно ли вам рефинансироваться сегодня или подождать более низкого процента, лучше всего проконсультироваться у специалиста.

Какие расходы меня ждут по рефинансированию?

Это дорогая услуга, сопоставимая с расходами по оформлению нового кредита. По ряду банков комиссия по рефинансированию больше комиссии при выдаче кредита. Имеют место так же расходы на оценку квартиры по сегодняшней рыночной цене, которая могла за прошедший период вырасти или же упасть, а банк должен видеть свои риски. А вот расходы, связанные со страхованием, можно уменьшить, если вы найдете банк, где аккредитована Ваша страховая компания, скорее всего Вам удастся просто изменить выгодоприобретателя по договору страхования (им станет новый кредитор).

Если все же в выбранном Вами банке данный страховщик не аккредитован, то менять кредитора следует, когда придет время продлевать страховку и вносить годовой платеж. Так Вам не придется платить за один и тот же период дважды. Если же Вы решили расторгнуть договор с прежней страховой компанией, то часть неизрасходованного страхового взноса за неистекший период Вам должны вернуть.

Почему данная услуга дорогая, ведь андеррайтинг по предыдущему банку я уже прошел и у меня хорошая кредитная история?

Во-первых, нужно отметить, что банки не зарабатывают на "чужих" клиентах сверхдоходов, целью введения этого продукта, прежде всего, является увеличение объемов портфеля. Во-вторых, что очень важно, рефинансирование кредитов других банков связано с повышенным риском. В этих случаях один банк выдает необеспеченный кредит на досрочное погашение ипотечного кредита в другом банке. Риск связан со сложным процессом перерегистрации залога, который длится от одного до трех месяцев.

Российский рынок ипотеки слишком молод, потому данная процедура пока не доведена до такого уровня, когда рефинансирование имеет смысл предлагать в массовом порядке. Вероятно в будущем, с ростом рынка ипотеки в России, рефинансирование может стать привычной услугой, как в развитых западных странах.

Каковы перспективы услуги рефинансирования?

Рефинансированием как самостоятельной кредитной программой с технологической точки зрения могут заниматься все банки, однако наиболее интересно это банкам, реализующим свои собственные программы, поскольку данный продукт ― это инструмент более быстрого и сравнительно недорогого наращивания кредитного портфеля по отношению к выдаче других ипотечных кредитов. Развивая эту мысль, можно сделать вывод, что перекредитовывать частных лиц в обозримой перспективе будут те же банки, которые покупают портфели кредитов у других банков.

Принципиальный момент сегодняшнего дня, как отмечают участники рынка, ― это незначительные объемы рефинансированных кредитов, в то же время учитывая дальнейшие планы снижения процентных ставок по кредитам, следует ожидать до 50% "перекредитования" имеющихся на рынке кредитов. Прямопропорционально этому процессу растет и риск досрочного гашения обязательств, лежащий в основе секьюритизации и являющийся важным фактором, который влияет на моделирование ипотечных ценных бумаг и на интерес инвесторов к ним.

Существуют различные способы снижения риска досрочного погашения. Обращаю Ваше внимание на один из них ― дестимулирование. Это введение банком моратория на долгосрочное погашение ипотечных кредитов (в России в среднем от 6 месяцев до одного года, за рубежом ― от года до 5 лет), установление штрафов за досрочное погашение ипотечных кредитов, а также максимальных сумм досрочного погашения (например, не менее 30 тысяч рублей). Потому, выбирая банк для оформления кредита или рефинансирования, будьте внимательны к условиям дестимулирования досрочного погашения в данном банке!