В России за 2007 год было выдано ипотечных кредитов, по предварительным подсчетам, на 537 млрд руб., что в 1,6 раза больше, чем за 2006 год, подводит итоги года генеральный директор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов. Резкими темпами, почти в два раза, выросло число сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки. Этот показатель достаточно весомый, если учесть, что ипотечные сделки в общем объеме приобретенной в 2007 году жилой недвижимости составили около 15% (на вторичном рынке) и 10% (на первичном рынке), добавляет Белов.

Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования", тоже говоря о росте количества сделок более чем в два раза и оценивая долю ипотечных сделок в жилой недвижимости как 15%, констатирует, что тем самым "ипотека окончательно перестала быть экзотикой и стала неотъемлемой частью рынка недвижимости".

Алла Цытович, управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы, дает в своем комментарии более высокую долю участия ипотечных покупателей на рынке недвижимости, но ее планка более высока: "На самом деле ипотека по-прежнему не играет большой роли на рынке недвижимости: в первой половине 2007 года ипотечные покупатели составляли всего 30% от общего количества покупателей жилья".

"Более точный итог станет известен по истечении 4 квартала 2007 года. Первые два квартала рынок демонстрировал не очень высокий показатель роста – 20%, третий – около 40%, и все банкиры дружно говорят, что декабрь был не таким урожайный, каким обычно он бывает", – добавляет она. В Москве и Подмосковье, по данным разных аналитических источников, примерно 30% кредитов выдается на первичном рынке, 70% – на вторичном, между Москвой и Подмосковьем кредиты распределены примерно поровну. "Из-за высоких цен на жилье все больше клиентов покупают свою первую квартиру не в Москве, а в ближнем Подмосковье", – констатирует одну из тенденций рынка Алла Цытович.

Виктория Щербакова, руководитель отдела брокериджа ипотечно-риелторской компании "Кредит Макс", оценивает долю ипотечных сделок на рынке Москвы до 18% от общего числа сделок на вторичном рынке жилья.

В целом, оценки экспертов с хорошей точностью сходятся на двукратном росте числа ипотечных сделок и откровенно говорят о все возрастающей значимости ипотеки на рынке недвижимости. Что же выступает главным "двигателем" ее развития?

Доходно-расходный баланс

Чтобы чем-то воспользоваться, об этом надо элементарно узнать: по результатам исследований, информированность россиян о сути ипотечного кредитования достигла 80-85% по России – это значительно выше, чем в 2006 году, говорит Виктория Щербакова.

"Все большее количество предприятий переходит на выплату своим сотрудникам "белой" зарплаты или хотя бы готово подтвердить "серый" доход своих работников официальной справкой – считает Василий Белов, – это делает ипотеку для многих желающих обзавестись жильем более доступной".

Дмитрий Балковский отмечает появление на рынке кредитов в швейцарских франках по ставкам ниже рыночных – от 7% годовых, называя этот продукт одним из главных событий года. Сегодня большинство потенциальных заемщиков, желающих купить квартиру в кредит, сделать этого не могут, так как очень высоки цены на жилье и низок уровень доходов. "Кредиты в экзотической валюте помогают сократить этот разрыв и делают ипотеку доступней", – добавляет он.

Высокие цены на жилье кто-то из экспертов считает главным двигателем ипотеки, а кто-то – ее тормозом. "Ипотечное кредитование тормозят высокие цены на жилье, а также неготовность населения брать на себя долгосрочные обязательства в условиях неопределенности экономической ситуации", – считает Алла Цытович, говоря о том, что по-прежнему основным источником средств для приобретения недвижимости остаются накопления россиян или альтернативные каналы заимствований.

С ней вступает в заочный спор Виктория Щербакова, которая прогнозирует значительный рост ипотечных сделок, считая, что стабильная внутриполитическая обстановка в России этому только способствует. "Давно ушла в прошлое ситуация, когда гражданин годами дожидался своей очереди для получения хоть какой-нибудь жилплощади. Сейчас есть реальная возможность решать квартирный вопрос, и успех зависит только от трудоспособности и мотивации заемщика", – считает Щербакова.

С точки зрения нашей редакции, влияние на столь активный рост ипотеки, безусловно, оказал каждый из факторов, но хотелось бы еще добавить несколько не упомянутых экспертами: стабильность рынка способствовала ипотечным сделкам, которые проходят несколько дольше неипотечных. Кроме того, поднятие на 30% цен на аренду в столице многих арендаторов заставило задуматься о покупке своего жилья по ипотеке.

События года – трактовка однозначна

Как ни странно, но все опрошенные нами эксперты сходятся по поводу события года – это мировой финансовый кризис. По мнению Василия Белова, "вслед за серьезными финансовыми проблемами, возникшими на западном рынке, трудности начались и в России. В конце лета в нашей банковской системе начался кризис ликвидности". Если весной и в начале лета 2007 года российский ипотечный рынок был на взлете (ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования), то начиная с конца августа 2007 года банки стали повышать ставки, увеличивать сроки рассмотрения кредитных заявок, сокращать высокорискованные кредитные программы (без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода) и более тщательно проверять потенциальных заемщиков, добавляет Василий.

"Главным событием года, которое испортило картину на российском рынке ипотеки, стал мировой кризис ликвидности, причем его вообще можно назвать главным финансовым событием уходящего года", – считает Алла Цытович. В терминологии банкиров опять возникло слово "август", которое почему-то в нашей стране ассоциируется с таким количеством негатива, в том числе финансового. "Кризис разделил рынок ипотеки 2007 года на две части: до августа и после. Причем в первой половине 2007 года рынок ипотечного кредитования активно развивался, многие банки активизировали работу с ипотекой, что повлекло небольшое снижение процентных ставок по кредитам. А во второй половине ситуация резко изменилась. Одни банки свернули на время ипотечные программы, другие постепенно начали повышать ставки по кредитам, где-то просто отказывают в кредите, где-то ужесточают требования к заемщикам, изобретая формальные поводы сузить коридор принятия решения по ипотеке", – рассказывает Алла Цытович. "Но самое главное новое – это ожидаемое или уже произошедшее повышение ставок по ипотеке, связанное с кризисом ликвидности на внутреннем и внешнем рынках", – добавляет она.

Из позитивных событий года эксперты отметили появление кредитования в экзотических валютах под низкие проценты, появление возможности за счет повышения комиссии снижать ставку и наоборот (программа "Назначь свою ставку" банка "ДельтаКредит"), внедрение скоринга в ипотеке, что ускоряет процесс принятия решения. В этом году была создана профессиональная ассоциация кредитных брокеров и прошел первый Всероссийский конгресс ипотечных брокеров, добавим мы от себя. Рынок активно развивается, и о прогнозах читайте во второй части статьи, которая будет опубликована в ближайшем будущем.