Каких же высот достигла ипотека и какие вершины ей предстоит еще покорить? На этот вопрос пытались найти ответ участники круглого стола "Ипотека. Итоги 2007. Прогнозы 2008", проведенного кредитным брокером "Фосборн Хоум".

Итак, по мнению участников круглого стола, уходящий год был весьма продуктивным по части новшеств на "ипотечной ниве". Так, по словам старшего вице-президента банка ВТБ 24 Анатолия Печатникова, в этом году ипотека предстала перед клиентами банков в новом денежном формате. Помимо "рублево-долларо-еврового" обличья, она "примерила наряды" от йены и швейцарского франка. Причем, первым на российском рынке ипотеку в швейцарских франках стал предлагать Банк Москвы. На сегодняшний день треть ипотечного портфеля этого банка приходится на займы в швейцарских франках, отметила управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. По ее словам, ипотека в этой валюте отличается низкими процентными ставками, кроме того, швейцарские деньги более устойчивы к рублю, нежели американские. Действительно, ставки в швейцарских франках составляют в среднем 7-8 проц годовых против 9-10 проц в долл и 11-13 проц в руб. Выгода ощутимая.

Как правило, москвичи предпочитают рублевой ипотеке "иностранную". В столичном регионе на рублевую ипотеку приходится не более 15 проц от общего ипотечного портфеля города. Иная ситуация наблюдается в регионах, где российских рубль устойчиво превалирует в ипотеке. Здесь рублевая ипотека составляет не менее 65 проц ипотечного портфеля.

Еще одно "нововведение" этого года – нулевой первоначальный взнос, который позволит заемщику не заниматься накопительством на первоначальный взнос, а прийти в банк и сразу получить кредит. Правда сумма кредита в таком случае, естественно, будет больше. Кроме того, в уходящем году в ипотечном бизнесе появилась скоринг. Эта система оценки платежеспособности заемщика уже давно в ходу у банков, занимающихся, например, выпуском кредитных карт. Система позволяет банкам быстро в автоматическом режиме на основе заложенных данных оценивать благонадежность и платежеспособность клиента и выносить решение о выдачи кредита.

Как показывают исследования "Фосборн Хоум", самыми популярными в 2007 г сроками по ипотеке стали 10-15 лет /46 проц заемщиков/. На втором месте стоят кредиты сроком от 15 до 20 лет /23 проц/, за ними следуют 5-10 лет /15 проц/. В то же время, как подчеркнула А.Цытович, "средний срок жизни кредита – 4, 5, максимум – 7 лет", а не 20-40, на которые подписан контракт. Российский заемщик предпочитает гасить кредит досрочно. Кому в этом случае остается верить, банкирам или брокерам – загадка, на которую сложно найти ответ. Ведь те и другие достаточно плотно вращаются в ипотечной сфере.

"Ипотечное движение в России не остановить", - подчеркнул руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. На сегодняшний день посредством ипотеки продается лишь 15 проц жилья по стране. В этом ракурсе, по мнению банкиров, потенциал ипотеки огромен, особенно в регионах. Участники дискуссии пришли к общему мнению, что в 2008 г ипотека будет шириться именно за счет развития региональных сетей банков и брокеров. Кроме того, все больше банков будет кредитовать рынок первичного жилья, особенно опять-таки в регионах, где порядка 35 проц вторичного жилья находится в ветхом состоянии. Нужно отметить, что пока "первичка" не пользовалась особой популярностью у ипотечных заемщиков. На сегодняшний день порядка 70 проц сделок в рамках ипотечных кредитов осуществляется на вторичном рынке жилья.

Не обошли стороной участники круглого стола и разразившийся на рынке США ипотечный кризис, который в той или иной форме отразился и на мировых рынках. Как отметил генеральный директор "Фосборн Хоум" Василий Белов, хотя вероятность повторения в нашей стране западного сценария крайне мала /ипотечный рынок в США составляет более 50 проц ВВП, в России – менее 2 проц ВВП/, в результате кризиса российский ипотечный сектор ожидают перемены. Одни участники уменьшат свою долю на рынке или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели. Уже сегодня подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23 проц рынка.

Говоря о перспективах развития ипотечного бизнеса в стране в целом в 2008 г, старший вице-президент ВТБ 24 отметил увеличение сроков кредитования, появление модифицированных платежей, в том числе в конце срока кредитования. Кроме того, в 2008 г, скорее всего, появятся узкие нишевые продукты, нацеленные на некие профессиональные группы /врачи, юристы и т.п./. Также будет происходить выделение обслуживания ипотечных кредитов в самостоятельную бизнес-линию. Сейчас банки субсидируют эту услугу за счет процентных ставок.

Радужные перспективы нарисовали участники круглого стола и в отношении ставок по ипотеке. Так, по расчетам В.Белова, в первом полугодии 2008 г средняя ставка по ипотеке повысится на 0,1 проц, в то время как цены на недвижимость в этот период вырастут на 5-7 проц. Такого же мнения придерживается и А.Печатников, который отметил, что ВТБ 24 не планирует существенных /более 1 проц/ повышений ставок в 2008 г. "Баланс между жадностью и страхом" будет двигать банком в отношении изменения цены ипотеки, отметил член правления Международного московского банка Эдуард Иссопов. "Цена вряд ли будет драматично меняться", - подчеркнул он.

Говоря "о глобальном", генеральный директор "Фосборн Хоум" отметил, что совокупный объем средств, выданных в рамках ипотечных кредитов в России по итогам 2007 г, составит 537 млрд руб. В 2008 г рост объема ипотечного рынка в России несколько замедлится. Относительно показателей 2007 г он вырастет примерно в 1,4 раза до отметки в 752 млрд руб.

В то же время представители банковского сообщества придерживаются несколько иного мнения, предполагая, что прогнозы "Фосборн Хоум" несколько занижены. Так, А.Печатников считает, что рост ипотеки в России в 2008 г составит не менее 80 проц, и по итогам 2008 г будет равняться порядка 1,2 трлн руб, как минимум. С таким прогнозом согласен заместитель председателя правления, ответственный за развитие блока "Розничный банк" Хоум кредит энд финанс банка Владимир Гасяк.

"Мы даем более консервативный прогноз, оцениваем разные риски", - пояснил разницу в прогнозах В.Белов. По его словам, в последние месяцы количество отказов заемщикам, предоставляющим справку о доходах в свободной форме, несколько увеличилось. Именно с этим фактором и будет связано снижение темпов роста.

В тоже время, по данным В.Белова, самый массовый сегмент заемщика – клиент именно со смешанным подтверждением дохода в виде справки в свободной форме. В 2007 г доля таких заемщиков составит 60 проц от общей массы клиентов по ипотеке.

Помимо этого, "Фосборн Хоум" со своей стороны прогнозирует увеличение числа сделок на рынке ипотеки, сопровождаемых кредитными брокерами. Положительная динамика этого направления очевидна: в 2007 г число таких следок увеличилось с 7 проц до 25 проц, отметил В.Белов. Оптимистично смотрит на взаимодействие с кредитными брокерами и Э.Иссопов, который отметил, что на Западе такие организации предлагают банкам аутсорсинг по некоторым областям ипотеки.

В целом же ипотека в ближайшие пять лет будет динамично развиваться без проблем, подытожил Э.Иссопов. Остается надеяться, что в эти ближайшие пять лет вместе с подъемом ипотеки в России жители нашей страны смогут ощутить весомый "подъем" наличности в карманах. И, как следствие, позволить себе взять ипотечный кредит в банке. И, может быть, тогда наш ипотечный рынок хотя бы приблизится к европейскому и американскому и будет составлять не менее 2 проц от ВВП, а хотя бы 22 проц.