Что мы пережили

Стагнация рынка недвижимости принесла и некую стагнацию на рынок ипотеки, зато в третьем квартале этого года кредитование жилья вернулось на прежние рубежи. "Ипотека начинает вытеснять другие кредитные продукты", – заявил Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24. Речь причем не о том, что ипотека конкурирует с автокредитованием или потребительскими кредитами, а в том, что рост ипотеки идет опережающими темпами и ее объемы на рынке растут более интенсивно. В начале года задолженность граждан по ипотеке составляла 18%, а в начале четвертого квартала уже 23% от суммы общих объемов кредитования физлиц.

По этому параметру мы с хорошей скоростью приближаемся к Европе, где ипотечная задолженность достигает 50% всех долгов населения, и никакой ипотечный кризис вроде не смог этому помешать. Если сравнивать данные за 2006 год – 347 млрд руб. выданных ипотечных кредитов, то только за 3 квартала 2007 года выдано 375 млрд, и, по прогнозу, до конца года будет выдано еще 162 млрд. руб., сообщил Василий Белов, гендиректор компании "Фосборн Хоум". Он отметил, что самый массовый сегмент заемщиков – граждане с так называемыми "смешанными доходами" (не буду расшифровывать этот новояз ипотечников). Более того, по данным Белова, 70% из них покупают недвижимость на вторичном рынке.

Выступая, все банкиры говорили о том, что кризис ликвидности на российском рынке есть, однако он далек от драматического: ведь на рынке США ипотечная задолженность составляет более 50% ВВП, а в России – всего 2,3%. Однако, по данным Белова, банки, которые занимали примерно 23% рынка ипотечного кредитования, сейчас с него ушли. И их долю "выбирают" те, кто увеличивает свои ипотечные доли, ведя довольно агрессивную политику. В целом это те банки, которые ориентированы на российские кредитные ресурсы, хотя, по словам Романа Воробьева, рефинансировать кредит на западных рынках по-прежнему проще, чем выпустить для российских инвесторов те же ипотечные облигации. В России пока куда более доступны другие финансовые источники, добавил он, инвесторы на российском рынке не готовы покупать долгосрочные ценные бумаги по той цене (и с той доходностью), которая бы устроила банкиров. Фактически это означает, что инвесторы продолжают больше интересоваться самой недвижимостью, чем ценными бумагами, связанными с ней.

Переходя к прогнозам

Кроме того, в прошлом году рынок Москвы и Петербурга показал весьма неплохой рост на фоне других российских регионов. По информации Анатолия Печатникова, рост объемов кредитования в Москве в первые 3 квартала этого года составил 39%, а в Санкт-Петербурге – 26%. Если ориентироваться на данные, приведенные Василием Беловым, то общий рост по России за этот период составил всего 8%, но сейчас наметилась тенденция к более интенсивному росту, так что итоги года могут разительно отличаться от данных за 3 квартала. 

Впрочем, прогнозы банкиров и ипотечных брокеров по объему роста рынка в 2008 году довольно сильно разошлись. Если Василий Белов говорит о возможном 40% росте, то представители банков ожидают роста от 50 до 80%, говоря, однако, только применительно к своему банку. Что это – излишний оптимизм или хорошо просчитанный план завоевания дополнительных рыночных ниш, как обычно, покажет время.

Но все банкиры, начиная с Анатолия Пряникова, говорили, что не ожидают драматического повышения ставок. А это в понимании банкиров – 1% и более. Алла Цытович, недавно возглавившая ипотечное подразделение Банка Москвы, считает, что одной из главных тенденций будущего года станет увеличение доли кредитования в швейцарских франках и йенах, то есть в тех валютах, в которых ставки с лета не выросли. Сейчас доля кредитов во франках в портфеле банка составляет 42%, причем эта валюта весьма популярна отнюдь не столице, а в регионах.

Также руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев говорит о том, что в наступающем году банки все больше будут идти в регионы, активно открывать там отделения или сотрудничать с брокерами. Причем, добавляет он, самое перспективное направление – кредитование новостроек, потому что вторичное жилье там на треть ветхое или аварийное. Он обозначил весьма высокий ориентир, заявив, что будущее ипотеки – 75% от всего розничного кредитования, как в Европе. Что до ожидаемого роста цен на недвижимость в столице, то банкиры прогнозируют его в пределах 15-20% в год, то есть на уровне инфляции. Более высокими темпами цены будут расти в относительно небольших городах, где они стагнировали в течение последнего года.