Каково нынешнее состояние и перспективы роста приобретения загородного жилья по ипотеке? Директор департамента загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Брокеридж" Жанна Щербакова отмечает, что с каждым годом рынок загородной недвижимости набирает обороты и становится более привлекательным для покупателей: "Если еще четыре года назад объем ипотечных сделок с объектами загородной недвижимости по нашей компании не достигал и десяти в год, то сейчас около 15% от общего числа сделок на рынке загородной недвижимости, проводимых "МИЭЛЬ-Брокеридж", — сделки с ипотекой. Сегодня банки предлагают широкий выбор программ по кредитованию объектов загородной недвижимости и земли, тем самым привлекая все больше клиентов".

Однако большинству желающих загородное жилье пока не по карману. "Сейчас рынок загородного жилья — это в основном рынок достаточно дорогого жилья. Жилья эконом-класса или просто доступного качественного жилья мало, — констатирует директор юридического департамента Инвестиционно-девелоперской группы "ОПИН" Валентин Порженко. — Людей, которым кредиты доступны, не так много — соответственно и предложение на рынке тоже недешевое. Как только будет больше людей, способных оплатить покупку, им будут предлагать продукты, соответствующие их уровню. Тогда на загородном рынке ипотека действительно заработает".

Перспектива роста

Директор ипотечного центра компании "Домострой" Елена Хуснулина отмечает, что объемы сделок с ипотекой на рынке загородной недвижимости еще очень и очень невелики. "Доля ипотечных сделок на загородном рынке жилой недвижимости составляет 1,5—2% от общего объема ипотечных сделок, — говорит Хуснулина. — В основном по ипотеке приобретаются коттеджи на вторичном рынке". По ее мнению, развитие ипотеки на загородном рынке сдерживает несколько факторов. Во-первых, лишь ограниченное число банков готовы кредитовать покупателей загородной недвижимости. Во-вторых, строящиеся поселки часто не имеют полного пакета необходимых банку документов. В-третьих, из-за значительной разницы в цене вроде бы совпадающих по своим параметрам земельных участков у банков зачастую возникают сложности с оценкой реальной стоимости залога.

Еще один сдерживающий фактор — дороговизна самой ипотеки. "Сейчас российская ипотека дорогая, — считает генеральный директор Urban Group Иван Богатов. — Поскольку ипотечные кредиты долгосрочные, даже небольшая разница в процентной ставке сильно влияет на привлекательность кредитов для заемщиков. Сегодня ипотечные программы доступны 3—5% работающего населения".

Представители банковских структур в оценках нынешнего состояния рынка ипотечного кредитования загородной недвижимости несколько расходятся. По мнению директора дирекции андеррайтинга банка "ГЛОБЭКС" Олега Семкичева, начиная с 2005 года для московских потребителей привлекательность загородной недвижимости росла. "Поначалу не все банки работали с данным сектором рынка, — рассказывает он, — но, как известно, спрос рождает предложение, и в настоящее время практически все ипотечные банки предоставляют такую услугу. Очередной виток спроса на ипотеку загородной недвижимости в нашем банке мы испытали с середины октября текущего года. По мере уплотнения мегаполиса, думаю, все больше людей будет рассматривать загородное жилье как неплохой вариант".

Младший брат из пригорода

Однако ипотека загородной недвижимости в сравнении с жилищной не так популярна среди населения, полагает начальник дирекции по работе с физическими лицами, член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. Среди основных причин не слишком высокой популярности загородной ипотеки Воробьев называет более высокую стоимость строящегося сейчас загородного жилья в сравнении с городским. По его словам, сегодня Райффайзенбанк кредитует покупку коттеджей на вторичном рынке, а также покупку земельных участков. "Кредиты на покупку коттеджей на вторичном рынке выдаются на тех же условиях, что и кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке, — говорит Воробьев. — Единственное отличие в том, что максимальный объем финансирования при покупке коттеджа составляет 85% от его стоимости, а не 90%, как при покупке квартиры".

Заместитель председателя правления Юниаструм Банка Сергей Бессонов считает, что данный сегмент рынка недвижимости еще не освоен. "Массовому выходу кредиторов на "загородку" мешает масса причин как правового, так и экономического и даже административного характера, — говорит Бессонов. — Отсутствует однозначное понимание того, каким образом необходимо оформлять договорные отношения между застройщиком, заемщиком и кредитором, если речь идет о кредитовании на покупку земельного участка и строительство дома на нем. Предложение в загородном жилье характеризуется преобладанием бизнес- и премиум-класса, а спрос — эконом-классом. При возведении всех типов жилья актуальна проблема недостаточности или отсутствия инженерного обустройства территорий".

Замдиректора департамента ипотечного кредитования ОРГБАНКА Михаил Шепяков согласен с этим: "Загородная недвижимость сегодня — один из наиболее привлекательных инструментов для инвестирования. К сожалению, не все игроки ипотечного рынка активно работают с данным сегментом. Это связано со спецификой загородной ипотеки: низкая ликвидность некоторых объектов, часто непрозрачность и недостаточность пакета документов, трудности с оформлением сделки". При этом Шепяков отмечает, что доля сделок по ипотечному кредитованию загородной недвижимости "неуклонно растет". ОРГБАНК выдает кредиты как под залог уже имеющихся в собственности, так и на покупку земельных участков, загородных домов и коттеджей.

Критерии и цены

Говоря о перспективах загородной ипотеки, все эксперты прогнозируют бурное развитие данного сегмента в ближайшие два-три года. "Этот рынок будет расти быстрее относительно других видов ипотечного кредитования и достигнет уровня в 50% от всех сделок с загородной недвижимостью через несколько лет, — полагает директор департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко. — Наибольшим спросом пользуется жилье, соответствующее таким критериям, как хорошее расположение, наличие коммуникаций и развитой инфраструктуры, пригодность для круглогодичного проживания, удобный подъезд".

Заместитель начальника управления платежных средств Мастер-банка Максим Балабанов с такой оценкой согласен. "Наибольшим спросом пользуются коттеджные поселки с подведенными центральными коммуникациями — электроэнергией, водоснабжением, газом, канализацией. Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом (до $200 тыс.), бизнес ($200—600 тыс.) и VIP ($600 тыс. и выше). При этом наибольшим спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категорий, тогда как на рынке наиболее представлены объекты второй группы".

В этой связи эксперты предсказывают заметные изменения в структуре предложения на рынке загородной недвижимости — спрос на элитную недвижимость постоянно снижается, а на жилье эконом-класса, наоборот, растет. Вообще, по экспертным оценкам, спрос в этом сегменте превышает предложение как минимум вдвое. Наиболее устойчивым в ближайшее время спрос будет на недорогие коттеджи, квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы средней ценовой категории.

Подмосковье

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2007 году малоэтажная застройка в Московском регионе почти сравнялась по количеству объектов с многоэтажной: 271 поселок коттеджей и таунхаусов в Подмосковье и 293 новостройки внутри МКАД. Объем рынка загородного строительства (коттеджи, таунхаусы, загородные жилые комплексы) составил около $25 млрд, городского — $30 млрд.

Окрестности Санкт-Петербурга

По данным экспертов компании "Петербургская недвижимость", в I—III кварталах 2007 года самый высокий рост цен на петербургском рынке недвижимости зафиксирован в сегменте загородной недвижимости. В январе—сентябре стоимость малоэтажного жилья в пригородах северной столицы возросла на 63%. При этом рост цен на земельные участки в пределах 50-километровой зоны вокруг города превысил 160%.