Зарубежная экспансия поможет снизить ставки ипотечных кредитов
Прошлый год стал переломным для российского рынка недвижимости. По данным компании Jones Lang LaSalle (JLL), в 2006 году общий объем инвестиций в него составил $4,2 млрд - почти в десять раз больше, чем в 2005 году. При этом в секторе коммерческой недвижимости российские инвесторы впервые уступили лидерство западным структурам.

По словам председателя совета директоров JLL по России и СНГ Майкла Ланге, в прошлом году на долю российских компаний пришлось только около 44% объема всех инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в стране. В дальнейшем, уверены эксперты, зарубежная экспансия продолжится. По словам главного исполнительного директора европейского рынка недвижимости JLL Тони Хоррелла, на мировых рынках недвижимости наблюдается переизбыток денег: на каждые $5 потенциальных инвестиций приходится лишь $1 годового продукта. "Очевидно, что в ближайшие несколько лет доля иностранного капитала существенно вырастет, - уверен руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози. - Инвесторы уже не понаслышке знакомы с российским рынком, его законами и рисками". По его мнению, через два-три года доля иностранного капитала может составить 70%. Майкл Ланге приводит в пример опыт европейских стран бывшего соцлагеря: на долю местных инвесторов в Польше, Чехии и Венгрии приходится около 2, 6 и 8% соответственно.

Аналитики JLL уверены, что к 2010 году общий объем инвестиций в российскую недвижимость достигнет $10 млрд. А вслед за иностранными инвесторами в недвижимость идут и западные финансовые структуры, готовые кредитовать россиян при покупке недвижимости. Гендиректор компании "БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух замечает, что иностранным операторам становится интересен ипотечный рынок России. На этот сектор рынка уже вышли два западных игрока: в 2005 году французский Societe Generale за $100 млн купил банк "Дельта Кредит", а в декабре прошлого года стало известно о приобретении Городского ипотечного банка одним из ведущих мировых инвестбанков Morgan Stanley. Сумма сделки оценивается экспертами в $150--200 млн.

По мнению Патлух, интересу западных структур способствует и массовый переход компаний от "конвертных" выплат зарплаты к белым схемам расчетов. В результате заемщики получили возможность документально подтверждать уровень своих доходов и ставки по ипотечным кредитам опустились до 9--9,5% годовых (в валюте). При этом доля ипотечных сделок при покупке жилья продолжает расти. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, доля ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы за 2006 год составила 12%, а на первичном - 18%. В 2007 году она может достигнуть 20 и 25% соответственно. "Конечно, ипотека более развита в экономически сильных регионах", - рассуждает руководитель агентства RWAY Александр Крапин. В частности, в Санкт-Петербурге процент сделок с ипотекой за 2006 год составил около 10%, в Нижнем Новгороде - 7%, тогда как в Екатеринбурге - около 20%, а в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах с использованием кредитов приобретается около 25% жилья.

Приход западных банков означает появление на российском рынке длинных и "дешевых" денег. Лариса Патлух уверена, что если иностранные кредитные организации начнут активно работать, то ставки по кредитам в России на уровне 6--7% годовых станут реальностью через два-три года. Член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов не столь оптимистичен. "Ставка - это производная от целого ряда факторов: стоимость привлечения ресурса, уровень экономического развития страны, правовые и кредитные риски, себестоимость реализации услуги, исходя в том числе из инфраструктуры рынка, - рассуждает он. - На сегодня процентные ставки по ипотеке полностью оправданы с точки зрения рыночных факторов, и предпосылок для их резкого снижения нет". Однако и он признает: ставки в течение этого года могут снизиться на 1--1,5%.