Владельцы инвестиционных квартир начали действовать по принципу биржевых спекулянтов
О ДИННАДЦАТЬ ЛЕТ НАЗАД мой приятель купил комнату в московской коммуналке. Недавний выпускник университета, родом из Нижнего Новгорода, он хотел как можно крепче «зацепиться» в столице. Но жизнь в коммуналке оказалась невыносимой: соседи постоянно ругались с ним и между собой, а их годовалый ребенок оказался на редкость голосистым и не замолкал ни днем, ни ночью. В очередной раз отправляя в нокаут буйного пьяного соседа, приятель тихо тосковал по столь привычной и спокойной аренде жилья и кусал локти с досады: вложения в Воронью слободку полностью исчерпали его собственные ресурсы, инвестиционные возможности родителей и кредиты сердобольных друзей.

Приятель мучился почти год, втайне мечтая отравить соседское семейство, пока случайно не обнаружил, что его комната существенно подорожала, и если ее продать, вновь пройтись по знакомым с протянутой рукой да поднапрячься самому, вполне можно будет купить отдельную однокомнатную квартиру в недостроенной новостройке. Так он и сделал, а пока оформлял сделку и обсуждал тонкости рынка с риэлтором, понял, что куплю-продажу квартир можно сделать вполне выгодным личным бизнесом. Войдя во вкус, он занимал и перезанимал деньги, строил сложные обменные цепочки и постепенно увеличивал количество комнат в своей недвижимости — без всякого четвертого измерения, как говорил классик. Потом случился кризис, цены на недвижимость рухнули, и приятель, поднакопивший к тому времени и денег, и опыта, развернулся во всю ширь. Сейчас у него четыре квартиры в Москве, которые он периодически меняет на новые, коттедж и вполне впечатляющая сумма денег, накопленная в результате сделок с недвижимостью и размещенная для пущей доходности в ценных бумагах. Он уже миллионер — как и все, кто начал серьезно заниматься куплей-продажей квартир еще в середине 90-х.

Люди, которые распробовали этот бизнес лишь три-четыре года назад, озолотиться еще не успели: рынок за это время вырос в несколько раз, но и возможности для многоходовых сделок были ограниченными. Зато сейчас, когда рынок вошел в стадию стагнации, они становятся активнее и постепенно превращаются из просто владельцев инвестиционных квартир в спекулянтов — в том смысле, в каком это слово употребляется на фондовых рынках. В результате их действий квартиры становятся уже не просто средством для хранения сбережений, а своеобразным финансовым инструментом. На рынке недвижимости это может сказаться самым непредсказуемым образом.

ЭВОЛЮЦИЯ СПЕКУЛЯНТА

ИНВЕСТИЦИОННЫМИ у нас принято считать все квартиры, купленные не для личного проживания. Статус владельца при этом значения не имеет. А между тем его портрет за последнее время сильно изменился. «Еще пару лет назад инвестиционным покупателем мог стать представитель среднего класса, причем не самой его верхней прослойки, который в жилье не нуждался, но имел сбережения или мог взять выгодный кредит. Но сейчас из-за бешенного роста цен на жилье планка первоначального входа на рынок оказалась слишком высока для многих потенциальных частных инвесторов», — рассказывает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru).

Поэтому место москвичей со средним достатком постепенно стали занимать топ-менеджеры крупных компаний, переводящие в недвижимость полученные за хорошую работу бонусы, и чиновники всех рангов, для которых квартиры помимо всего прочего еще и отличный способ легализовать доходы, поскольку в договоре купли-продажи всегда можно указать не реальную, а нужную продавцу или покупателю цену. Включились в игру и юрлица: компании, далекие от рынка жилья, оптом скупают квартиры для собственных нужд или вкладывают таким образом в недвижимость излишки бюджетов, сэкономленные на операционных расходах.

Новые игроки оказались не только более крупными (то есть располагающими необходимыми ресурсами для покупки большого числа объектов), но и более подкованными в финансовом плане, нежели рядовые частники. Последние, купив квартиру, в лучшем случае сдавали ее в аренду, получая не более 10% годовых, в худшем — просто держали пустой и запертой (этим, кстати, во многом объясняется отсутствие света в окнах полностью распроданных новостроек). В целом же жилищное вложение мертвым грузом висело «на балансе» инвестора, увеличиваясь в стоимости, но не принося операционной доходности. Продавать же столь надежный актив, да еще при постоянном ожидании нового роста цен решались немногие.

Крупных игроков такая ситуация не устраивает. Они быстро поняли, что в подобных условиях вложения в жилье дают гораздо меньший доход, чем, например, инвестиции в ценные бумаги.

Действительно, рост рынка недвижимости лишь в прошлом году опередил увеличение индекса РТС, но 2006-й был для квартирных цен абсолютно рекордным и ненормально-ажиотажным с точки зрения реальной экономики. Если же сравнить показатели за последние 5–7 лет, окажется, что недвижимость сильно проигрывает акциям. А одной лишь надежности, так привлекающей обычных россиян, опытным финансистам мало.

Впрочем, роста ликвидности можно добиться и на рынке недвижимости. Для этого нужно всего лишь сыграть с квартирами так, как это делают спекулянты на бирже: покупать и продавать на пиках и спадах, фиксировать прибыль, держать, вбрасывать на рынок и т.д. Если оперировать достаточно большими объемами, квартиры вполне могут стать не только инвестиционным, но и финансовым инструментом. Именно такая метаморфоза сейчас и начинает с ними происходить.

НАЧАЛО ИГРЫ

ПРАКТИЧЕСКИ до конца прошлого года спрос на наиболее ликвидные объекты московского рынка жилья превышал предложение примерно в 2–2,5 раза. Но в декабре и январе на продажу было выставлено достаточно большое количество объектов. «В марте прошлого года обращений было в пять раз больше, чем в декабре. И наоборот: продавцы вторичного жилья установили рекорд, выставив на рынок к декабрю почти 40 тыс. квартир», — говорит Александр Морозов, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». Цены, до этого стремительно рвущиеся вверх, стабилизировались и кое-где даже чуть-чуть пошли вниз.

Откуда же взялись эти ранее столь дефицитные объемы предложения? Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty, связывает их появление именно с выбросом на рынок части инвестиционных квартир. «В декабре и январе было выгодно выставлять квартиры на переуступку, и из-за этого рост предложения составил около 15%», — объясняет она. В общей структуре продаж число сделок с инвестиционными квартирами увеличилось примерно на 20%, отмечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty. Рост количества сделок, кстати, также свидетельствует о спекулятивной игре на повышение ликвидности.

Впрочем, далеко не все владельцы инвестиционных квартир пытаются сейчас избавиться от недвижимости, зафиксировав прибыль. Если рассматривать рынок по сегментам, отчетливо видна тенденция: в эконом-классе продавцы убирают объекты с рынка, пытаясь таким образом оживить спрос и преодолеть стагнацию (в январе на продажу выставлено уже не 40 тыс., а 27 тыс. квартир). В элитном сегменте, напротив, большинство объектов сейчас реализуется со значительными скидками. Скажем, квартиру в центре Москвы площадью 200 кв. метров продавец, по данным Vesco, недавно уступил на $150 тыс. ниже заявленной цены (скидка составила 5%). На юго-западе столицы трехкомнатная квартира бизнес-класса ушла с дисконтом в 7%.

Такое поведение продавцов не слишком характерно для рынка недвижимости. Зато в биржевых кругах оно выглядело бы вполне нормальным. В период стагнации дешевое жилье быстрее всего теряет в цене, ибо оно переоценено, да и спрос на него менее эластичен. Поэтому владельцы инвестиционных квартир придерживают свой товар, чтобы создать дефицит и не допустить падения котировок. Элитный сегмент, напротив, меньше всего страдает от влияния политических и общеэкономических передряг, поэтому роскошные квартиры обычно продолжают потихоньку дорожать, даже когда весь остальной рынок стоит. Спекулянты, продающие сейчас люксовые квартиры с дисконтом, просто пытаются ненадолго сбить цену: в конце февраля — начале марта, когда топ-менеджерам ведущих российских компаний выплатят бонусы по итогам прошлого года, спрос на «элитку» сильно возрастет. Однако и нынешним владельцам инвестиционных квартир самого дорогого сегмента придет пора пополнять свои портфели, поэтому они заинтересованы в покупке новых активов по более низкой цене. После марта спекулянты закончат игру на понижение, и элитная недвижимость вновь заживет по общим для рынка законам.

Аналитики утверждают, что инвестиционные квартиры могут сильно влиять на рынок недвижимости, если их количество достигнет некой критической массы. Обычно в качестве рубежа называют 30%. Сколько сейчас подобных объектов на рынке, аналитики точно сказать не берутся, но понятно, что показатели как минимум приближаются к критическому рубежу. По экспертным оценкам, инвестиционными сейчас являются 20% элитных квартир и около 30% жилья бизнес-класса.

Эксперты часто говорят об опасности инвестиционных объектов для рынка жилья, имея в виду, что, если среди их владельцев начнется паника и они ринутся избавляться от недвижимости, увеличения предложения сразу на треть рынок не выдержит. Нынешние крупные инвесторы уже закалены в боях на других фронтах, нервы у них железные, и массовой истерии они вряд ли поддадутся. Но и без этого специалистам по московской недвижимости теперь вряд ли придется спать спокойно: если спекулятивная игра пойдет всерьез, рынок легко удастся сильно раскачать в любую сторону