У российских заемщиков появилась возможность передать долги по ипотечному кредиту другому банку. Стоит ли менять кредиторов на переправе?

Ипотечный кредит сейчас уже не так дорог, как несколько лет назад, но все равно гораздо накладнее, чем, скажем, в Европе или США. К тому же из-за высоких цен на жилье занимать приходится большие суммы, а расплачиваться чуть ли не полжизни. Вот заемщики и ломают голову над тем, как облегчить это бремя. А коли на услугу есть спрос, то, как известно, рождается и предложение. И сегодня появилась возможность передать свои долги другому банку и кое-что таким образом сэкономить.

И это плюс

Услуга эта молодая: в России рефинансирование кредита предлагается клиентам лишь второй год. Да и банков, готовых перекупить клиентский долг, пока не так много - в Москве их около десяти. Но просчитать минусы и плюсы этой операции уже можно.

Для начала: кому из заемщиков это выгодно? За прошедший год по валютным ипотечным кредитам ставки снизились в среднем на один процент, а по рублевым даже на полтора. Как уточняет вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования и гендиректор агентства "Лаурел" Ирина Радченко, впервые в отношении рублевых кредитов стала применяться плавающая ставка, привязанная к трехмесячной ставке MosPrime (отечественный аналог LIBOR). В итоге она составила менее 11 процентов годовых. Конечно, не 3-4 процента, как в странах с развитой экономикой, но все-таки неплохо, если учесть, что инфляция в 2006 году остановилась на девяти процентах. Что касается первоначального взноса, то некоторые банки его вовсе не требуют; сроки возврата также существенно изменились - аж до 30 лет. Словом, тем, кто ввязался в ипотечную историю несколько лет назад, даже немного обидно. Их и может заинтересовать услуга по рефинансированию ипотечного кредита - так называют ее банки. Для заемщика это звучит по-другому - переоформление ипотеки. Помочь в этом могут юристы. А в начале декабря один из ведущих ипотечных брокеров - компания "Фосборн Хоум" - создала Центр обмена ипотечных кредитов. Туда можно прислать заявку, указав условия предоставления имеющегося кредита. Если на рынке есть более выгодное предложение, посредник предложит его заемщику и посодействует с оформлением.

Только за первые две с половиной недели работы центра заявки подали около 500 человек. В общей сложности они предложили к обмену кредиты на сумму более 20 миллионов долларов. По словам гендиректора "Фосборн Хоум" Василия Белова, улучшить условия по ипотечному кредиту хотели бы 60 процентов заемщиков. И немудрено. Член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев подсчитал: "При средней сумме долга в 50 тысяч долларов США и разнице в процентной ставке три процента экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более 10 тысяч долларов США". Причем более щадящие ставки не единственная приманка: можно увеличить срок кредитования. Некоторые банки дают возможность поменять валюту кредита, а также взять новый - на сумму, превышающую остаток задолженности по действующему займу.

А это минус

Реальность, впрочем, как и ожидалось, оказалась суровее мечты. Во-первых, банки берут на себя немалые риски. Новый кредитор расплачивается со старым, досрочно погашая ваш кредит, после чего открывает у себя кредитную линию. Одновременно новый банк занимается перерегистрацией залога, то есть вашей квартиры. Переоформление залога на другого кредитора в Федеральной регистрационной службе занимает до одного-двух месяцев, и все это время кредит остается необеспеченным. Поскольку услуга для нашего рынка новая, то этот скользкий момент еще не отрегулирован законодательно, хотя банкиры работают над этим вопросом с законодателями.

Во-вторых, своей мороки хватает и клиенту. Переоформление влечет за собой примерно те же бумажную волокиту и хлопоты, что и первичное заключение договора. Требуется снова пройти процедуру андеррайтинга. То есть вновь будут изучаться способность погасить кредит в зависимости от уровня доходов и готовность заемщика расплачиваться на основе его кредитной истории, потребуется и повторная оценка закладываемого имущества.

Лишними хлопотами дело не ограничивается. Придется заплатить за переоформление договора и комиссию банка. Потом переоформить страховой полис на закладываемое жилье. "Важно выбрать правильный момент для перехода в другой банк, - говорит Василий Белов из "Фосборн Хоум". - Далеко не у всех страховых компаний предусмотрена возможность возмещения страховой премии в случае перехода к другому страховщику. Лучше подождать окончания срока страхования. Ведь при неудачном переходе вы рискуете потерять около одного процента от суммы оставшегося кредита".

Другая возможная проблема - штрафы за досрочное погашение кредита. Правда, в большинстве случаев это касается только тех, кто относительно недавно взял кредит. Ведь, по словам Ирины Радченко, 90 процентов российских банков запрещает досрочное погашение лишь в течение первых шести месяцев. Мораторий на досрочное погашение продолжительностью в несколько лет имеют буквально считаные банки. Почти все они - "дочки" иностранных кредитных организаций. В целом затраты на переоформление, смену страховщика, штрафы и прочее могут обойтись в 2-3 тысячи долларов.

В результате переуступка ипотеки оказывается вовсе не панацеей от многолетней долговой кабалы. Но когда расплачиваться с долгом предстоит более половины срока, все же стоит взвесить все за и против. "Итоги" подошли к этому делу практически - на личном опыте своего обозревателя, взявшего еще в 2001 году ипотечный кредит в 50 тысяч долларов на 10 лет под 16 процентов годовых.

Итак, выбираем с помощью брокера банк, где ставка ниже на три процента, ждем, когда страховой период приблизится к завершению, и прощаемся с нынешним партнером. Личный опыт В банке-кредиторе наше намерение энтузиазма не вызвало. Но поскольку решение клиента не противоречило закону, попросив время для подготовки к оформлению, куратор назначил встречу через пару дней. При этом были выяснены причины и условия, предлагаемые конкурентом. Следующий визит принес неожиданные результаты: банк предложил перезаключить договор на тех же условиях, ради которых было затеяно переоформление! И поскольку от добра добра не ищут, было принято решение сохранить верность своему банку.

Лояльность, впрочем, не обошлась совсем даром - это также стоило хлопот и денег. Пришлось заново подтвердить свою профессиональную состоятельность, принеся копию трудовой книжки и справку по форме НДФЛ2, подтверждающую доходы. Процесс переоформления кредита в старом банке на новых условиях тоже стоил денег. Обошлось это удовольствие примерно в 300 долларов, что, впрочем, гораздо меньше, чем при переходе в другой банк. В результате несколько тысяч можно записать себе в актив.

Дальнейшее расследование показало, что такой неожиданный компромисс с кредитором - весьма распространенный исход дела. "Итогам" это подтвердили и профессионалы. По словам гендиректора риелторской компании "Лаурел" Ирины Радченко, "когда клиент едет в свой банк с письмом, в котором сообщает о своем желании перейти в другой банк, ему тут же предлагают более выгодные условия. Если размер ставки и срок погашения были единственными причинами для недовольства банком - а чаще всего именно так и обстоят дела, - то клиент обычно соглашается. У нас не было ни одного случая, когда бы банк не предлагал условия, аналогичные тем, которые можно найти в другом банке по программе рефинансирования". Неудивительно: выгоды старому банку в подобной сделке нет никакой. Новый банк-конкурент оказывается в куда более выигрышной ситуации. "Принимая положительное решение о предоставлении подобного кредита, мы принимаем нового клиента, риск по которому существенно ниже, чем по первично обращающемуся заемщику", - говорит член правления и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников. Поэтому, признается Печатников, ВТБ 24 делает "все возможное, чтобы сохранить отношения с клиентом".

Поскольку юридические тонкости переоформления ипотечного кредита весьма сложны, свои услуги на этом рынке активно предлагают ипотечные брокеры. Промысел этот не лишен риска: поскольку взаимоотношения между брокером и клиентом рынок не успел отрегулировать, бывает так, что посредник остается без оплаты. В "Фосборн Хоум" пока размышляют: вводить фиксированную ставку с клиента или брать комиссию с банков. Предполагается, что расплачиваться будет либо банк, получивший нового клиента, либо старый банк, если клиент решил в нем остаться.

Перспектива

Сейчас услуги по рефинансированию предлагают около десятка столичных банков. Помимо названных Райффайзенбанка и ВТБ 24 это "КИТ Финанс", Судостроительный банк и другие. В общем объеме ипотечных программ рефинансирование занимает три процента. Его будущее банкиры видят по-разному. "Рефинансирование действительно может оказаться выгодной услугой для клиентов, - считает Роман Воробьев из Райффайзенбанка, - и данная практика широко распространена во всем мире". Однако таких клиентов меньше, чем может показаться, уверен член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, эта операция интересна тем, кто взял кредит три-четыре года назад, а это всего лишь несколько десятков тысяч на всю страну. Действительно, велик ли смысл затевать непростую и небесплатную историю, если до погашения осталось, скажем, года два?

Кроме того, напоминает Игорь Жигунов, несмотря на договорный срок кредита, большинство займов в нашей стране погашается за пять - семь лет. Видимо, российские граждане до сих пор не привыкли жить в долг, в то же время вера в стабильность все еще не окрепла, и потому многие предпочитают стать полноправными владельцами главного актива любого человека - собственного жилья. Даже в ущерб финансовой целесообразности.

Однако есть основания рассчитывать, что рефинансирование все же станет востребованной услугой, причем она будет интересна как банкирам, так и клиентам. Ипотечное кредитование, конечно, будет развиваться, но на массовый приток клиентов рассчитывать не стоит. Из-за немыслимых цен на жилье возможности взять такой кредит остаются у довольно небольшой части граждан: занимать ведь приходится все больше и больше. Если в Москве средняя сумма займа в 2005 году составляла 60 тысяч долларов, то в 2006-м - уже 120 тысяч. Стало быть, банкам придется пополнять клиентскую базу и за счет переманивания клиентуры у конкурентов, снижая ставки. А у заемщиков появится реальный шанс сэкономить. Хотя бы на скромный ремонт.